オーナー様必見！エアコンクリーニングの費用は貸主負担？借主負担？

不動産オーナーのみなさま、こんにちは。

前回はエアコンクリーニング費用相場とカビ対策についてお伝えしました。

今回は賃貸マンションのエアコンのクリーニング費用負担についてです。

エアコンのクリーニング費用は原則オーナー様負担ってご存じですか？ 


入居者の使い方が原因ではない場合、原則はオーナー様がクリーニング費用を負担することになります。例えば、入居して間もないのに異音・異臭がしたり、定期的に掃除しているのに異音・異臭がしたりする場合です。

一般的に賃貸マンションの備え付けのエアコンは「設備」とされており、オーナー様が修繕の義務を負うという内容は民法606条に記載されております。

民法第606条
賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

上記のように、賃貸物件のエアコンクリーニングや修理などの費用は、原則として家主が負担することになっていますが、入居者が負担する義務を負う場合もありますよという意味です。

【賃借人（入居者）が負担するケース】

・エアコンの定期的な掃除を怠った場合
・入居者のタバコやペットが原因でエアコンが汚れている場合
・すでに設置してあったエアコン以外に、自分でエアコンを設置した場合
・定期的に掃除をしているが、徹底的に掃除したい場合

修繕とクリーニングは違うのでは？と思った方に補足です。

法律にはあいまいな表現が多いこともあり、昔は賃貸住宅の原状回復に関するトラブルが多発していました。そこで当時の建設省（現：国土交通省）によって、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が1998年に公表されました。原状回復にかかる契約関係、費用負担等のルールなどを明確にして未然にトラブルを防ぐためです。

そして実はこのガイドラインにはエアコンクリーニングについて明記されています。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）
P.21　別表１ 損耗・毀損の事例区分（部位別）一覧表より抜粋
●エアコンの内部洗浄 
喫煙等による臭い等が付着していない限り、通常の生活において必ず行うとまでは言い切れず、賃借人の管理の範囲を超えているので、賃貸人負担とすることが妥当と考えられる。


P.25　賃貸人・賃借人の修繕分担表より抜粋
●「賃貸人の負担となるもの」
【設備・その他】2.エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いなどが付着していない場合）
 

上記のように、原状回復ガイドラインによれば、通常使用ではエアコンクリーニング費用はオーナー様負担が望ましいと明記されています。ただし、このガイドラインはあくまで一般的な基準であり、法的拘束力はありません。

また、先ほどお伝えした民法自体も「契約自由の原則」に基づくため、秩序や法令に違反しない限り契約内容は自由に取り決めできる前提です。つまり、民法よりも契約書面の内容が優先されるということです。

それがゆえに「エアコンクリーニング費用○○円は借主負担とする。」などのルールとすることが出来るのです。こういった背景から、建物賃貸借契約では「借主負担」という慣習が根強く残っており、入居者様に負担して頂くケースが多いのが現実なのです。

入居のタイミングが春や秋など、エアコンを必要としない時期に入居した場合、エアコンを稼働させる時期まではカビや臭いなどに気が付きません。入居後はすぐにエアコンを試運転させて、カビや臭い、故障など不具合がないか点検しておくことをオススメします。

不動産管理会社の中には、現地確認せず清掃業者に丸投げし、清掃業者に送ってもらった写真のみ確認して、その状態で無責任に入居者へ引き渡すようないい加減な仕事をしている管理会社が存在します。

お部屋全体も同様ですが、特にエアコンの内部のカビや臭いは外観の写真のみでは確認できませんし、ヤニ汚れなども目視でないと写真ではわかりにくいものです。

後々トラブルにならないよう、われわれ管理会社（自主管理の場合はオーナー様）も入居者様も入居時点での現地確認、記録化（チェックシートの活用や写真・動画の撮影）、また賃貸借契約書や重要事項説明書に具体的な取り決めの記載が大事です。

弊社では、退去時はもちろん、清掃前後も必ず現地確認をして、オーナー様と入居者様のスムーズな橋渡しができるよう心掛けております。

ワンダーランドは、地域密着型・超現場主義、それが弊社の強みであり、大手管理会社との違いだと思っています。

不動産管理のことなら0120-720-901（なにわくでいちばん）のワンダーランドへいつでもご相談下さい！

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

弊社は管理会社としても長年の経験と実績がございます。スタッフは雨の日も、風の日も、何かあればすぐに現場へ駆けつける行動力を持ち合わせております。万が一、トラブルが起こっても、どこの管理会社よりもいち早く駆けつけ対処できるチームワークがあります。

夏場になれば、オーナー様のために必死になって走り回る結果、風呂上りですか？と思うくらい、汗びっしょりになっているスタッフもおります。

オーナーの皆様、管理のことならワンダーランドにお任せください。

今任せている管理会社に不満がある・・・話だけでも聞いてほしい・・・等々

いつでもお電話・ご来店お待ちしております(●´ω｀●)

必ず、オーナー様のお役に立てるよう、社員一丸となって頑張ります。


 

有限会社ワンダーランド

TEL　06-6643-5755／0120-720-901（なにわくでいちばん）

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