オーナー様必見！借主がエアコン等をリース契約している場合の注意点と対策【事業用賃貸借の場合】

事業用物件の賃貸借契約において、借主がエアコンや複合機、照明設備などの設備を「リース契約」で導入するケースは少なくありません。

これらのリース物件は借主が設置するものであるため、一見するとオーナーや管理会社には関係ないようにも思われがちですが、実際にはトラブルの火種となるリスクも含んでいます。

今回は、借主がエアコンなどの設備をリース契約している場合に、オーナー様や管理会社が契約時・契約期間中・退去時に注意すべきポイント、および有効な対策方法をご紹介します。

まず前提として、借主が設備（エアコン、LED照明、セキュリティ機器など）を導入するにあたって、借主自らがリース会社と契約し、月額使用料を支払いながら利用する仕組みが「リース契約」です。

この場合、リース設備の所有権はリース会社にあり、借主にも所有権はありません。つまり、オーナー側の資産でもなければ、建物の付属物でもないことになります。

① 借主によるリース設備の設置予定を事前確認する
リース設備の中には建物の構造を変更する必要がある場合もあるため、事前確認を怠ると後々のトラブルにつながります。物件契約の際に、借主が設備をリースで導入する予定があるかを確認しましょう。

【確認ポイント】
●設備の種類（例：エアコン、照明、業務用冷蔵庫など）
●設置場所（壁面や天井への固定工事があるか）
●配線や配管の工事内容
●原状回復の予定・可能性

② リース契約書の写しを求める
借主が設置する設備がリース契約である場合、リース会社と借主の契約書（写し）を提出してもらうのが望ましいです。

【確認ポイント】
●契約期間（物件の賃貸借期間より長い場合あり）
●リース終了後の設備の扱い（返却義務があるか、買取か）
●設備の所有者（リース会社の確認）

借主がリース設備を導入する場合、賃貸借契約書には以下のような条項を明記しておいたほうが良いでしょう。

● リース物件は借主の責任で設置・管理すること
借主が導入するリース設備については、借主の費用および責任において設置・使用・管理するものとし、貸主は一切の責任を負わないものとする。

● 設置にあたってのオーナー事前承諾義務
借主は、リース設備等を設置する場合、事前に貸主の書面による承諾を得なければならない。

● 退去時の原状回復義務
借主は、賃貸借契約終了時に、リース設備に伴う工事によって変更・損傷された箇所を自己の負担により原状回復する義務を負う。

● リース期間と賃貸借契約期間の不一致に関する取り決め
特に重要なのがこれです。借主のリース契約が賃貸借契約期間を超過している場合であっても、賃貸借契約の終了により借主はリース設備を速やかに撤去し、原状回復するものとする。

リース設備に故障や不具合が起きた場合、借主がリース会社に依頼して修理・交換するのが通常です。

ただし、設備の不具合が原因で近隣店舗や他のテナントに迷惑がかかる可能性もあるため、設置後も年1回程度の設備メンテナンス確認をしておくことが望ましいでしょう。

定期巡回や点検の際に、借主にリース設備の稼働状況・故障履歴・リース契約の継続可否などをヒアリングしておくと安心です。

リース契約が残っている状態で借主が退去する場合、リース会社による撤去工事や回収が行われることがあります。

●立ち合いの徹底と原状回復のチェック
リース設備撤去後に、壁の穴や配線の残骸が残っているケースも多いため、退去立ち合いの際に原状回復が十分かどうかをチェックしましょう。

● 残置物リスクへの対応
借主がリース終了前に撤去をせず、そのまま残置するリスクもあります。この場合、オーナーがリース会社と連絡を取らねばならなくなる事態も。

そのため、契約書に「残置物は借主の責任で撤去・リース会社との精算も借主責任」と明記しておくことが重要です。

一見すると借主が自由に導入するリース設備は、オーナーや管理会社には関係ないように見えますが、実際には「契約」「工事」「原状回復」など複数のリスクが存在します。

●事前に設置内容や契約状況を確認する。
●賃貸借契約書にリース設備に関する条項を明記する。
●契約期間中も稼働状況を定期的にヒアリングする。
●退去時は立ち合い・原状回復の確認を徹底する。

賃貸経営にリスクは付き物です。これらのポイントを押さえて、後々のトラブルを未然に防ぎましょう。

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、物件や入居者様の状況も定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

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