サブリース2025年問題とは？オーナー収益を揺るがす見直しリスク

今回は、最近よく耳にする「サブリース2025年問題」について調べたことをまとめます。

多くのオーナー様に関わりのあるテーマですので、情報提供として読んでいただければ幸いです。

サブリース契約とは、オーナーが物件を不動産会社に一括して貸し、その会社が入居者に再賃貸する仕組みです。

「空室の心配がない」「毎月決まった賃料が入る」といったメリットが広く宣伝されてきました。

しかし契約書には、多くの場合「一定期間ごとに賃料を見直す」といった条項が含まれており、築年数の経過や競合状況を理由に減額が求められることも少なくありません。

2015年の相続税法改正によって基礎控除が縮小され、より多くの家庭が相続税対策に迫られました。

その際に注目を集めたのが、アパート建築とサブリース契約を組み合わせたスキームです。

その結果、2015年前後に建てられた物件が一斉に築10年を迎える今、賃料見直しの時期が重なり「サブリース2025年問題」と呼ばれる状況が生まれています。

全国的に見ると、都市部を中心に賃料はむしろ上昇傾向にあります。

需要が堅調で、条件次第では築年数が経っていても入居者を確保できるケースも珍しくありません。

それにもかかわらず、サブリース会社から「今後の運営のために賃料を下げたい」と要請されると、オーナーとしては違和感を覚えるのも自然なことです。

もちろん、サブリース会社は「空室リスクを負う」立場にあるため、収益の安定を図ろうとするのは仕組み上やむを得ない面もあります。

とはいえ、その結果として市場より低い賃料でオーナーが契約を続けることになれば、双方のバランスが崩れてしまう可能性があります。

築10年を過ぎた物件では、建物の老朽化や競合の増加により減額交渉が持ちかけられることが多くなります。

数万円単位で賃料が下がれば、ローン返済や収益計画に与える影響は大きく、オーナーにとっては大きな負担です。

さらに、サブリース契約は簡単に解約できるものではありません。

借地借家法によりサブリース会社が借主として保護されるため、オーナー側から「収益が下がったからやめたい」と思っても、正当な理由がなければ契約解除は難しいのが実情です。

では、オーナーはどう備えればよいのでしょうか。

インターネットで近隣の賃料を調べても、それはあくまで募集賃料であり、実際に成約している水準とは異なることが多く、個人で判断するのは限界があります。

税理士に相談しても、税務には詳しくても賃貸市場や契約実務には必ずしも精通していない場合があります。

むしろ、日々の入居動向や市場相場を把握している不動産会社に相談する方が、現実的で役立つアドバイスを得られるでしょう。

重要なのは、契約の仕組みや市場動向を踏まえて「誰がどのリスクを負担し、誰が得をしているのか」を整理することです。

その上で、信頼できる相談先と一緒に、将来の資産運用を冷静に考えていくことが大切だと感じます。

「サブリース2025年問題」は、相続税対策として増えた物件群が一斉に賃料見直しの時期を迎えたことで顕在化しています。

賃料が上昇している市場環境の中で減額を迫られると、違和感を覚えるのは当然ですが、契約上の制約もあるため、一人で判断するのは難しいのが現実です。

私自身も学びながらですが、こうした情報を知っていただくことで、オーナー様が収益の見直しに向き合う際の参考になれば幸いです。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

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