名義を放置したままでは“賃貸経営”が止まる？

2024年4月から始まった「相続登記の義務化」。

相続によって不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記しなければならないというルールです。

施行から1年が経ち、ニュースや行政の発表でも「相続登記の放置」が取り上げられるようになりました。

ただ、実際には「自分の家や土地には関係ない」と感じている人もまだ多いのが現状です。

しかし、賃貸物件を所有している場合、名義を放置すると“経営そのもの”に支障が出ることがあります。

今回は、相続登記義務化から見えてきた“名義放置のリスク”を、賃貸経営の現場目線で整理してみましょう。

相続が発生しても登記を変えないままにしておくと、「誰が正式な所有者なのか」が分からない状態になります。

一見すると何の問題もなさそうに見えますが、賃貸物件の場合、これは大きな支障を生みます。

たとえば、

●管理会社との管理委託契約の更新ができない

●修繕やリフォーム工事の契約書に署名できない

●借主への通知・契約変更に法的な根拠が持てない

といった問題が起こります。

管理会社としても、法的に所有者が誰か不明確な状態では、入居者からの家賃を誰に送金すればいいか判断できません。

「前の名義のまま送っておいて」と言われても、法律上は“他人の口座への送金”になってしまうため、慎重にならざるを得ないのです。

相続登記をしていない場合、実際には「亡くなった方の名義のまま」になっていても、法律上は相続人全員が共有している状態とみなされます。

つまり、息子・娘・配偶者などが複数いれば、その全員が“持分を持つ共有者”という扱いです。

この状態の何が問題かというと、1人だけでは何も決められないという点です。

●修繕工事を依頼するにも、共有者全員の同意が必要

●管理委託契約を結び直すにも、全員の署名が必要

●賃貸借契約の更新・条件変更も、全員の合意がなければ無効になり得る

現場では、「兄弟のうち1人だけが賃貸管理をしていたが、他の相続人が異議を唱えてトラブルになった」というケースも少なくありません。

建物の名義が整理されていないと、修繕も、管理も、売却も止まるのです。

特に区分マンションの場合は注意が必要です。

名義を変えないまま放置すると、管理組合からの請求は“相続人全員に連帯して”届きます。

法律上、管理費や修繕積立金などの債務は相続されるため、

管理組合は「相続人全員に対して全額請求」することができます。

つまり、仮に兄弟3人が相続人でも、誰か1人が全額支払う義務を負う可能性があるということです。

延滞が続けば延滞金が加算され、訴訟に発展することも。

その場合、被告は「相続人全員」という扱いになります。

さらに厄介なのは、「名義が古いまま」だと裁判の通知書が届かない相続人が出てくること。

知らないうちに訴訟が進んでいた、というトラブルも起こりかねません。

最近では、賃貸物件の管理会社から「所有者の登記名義が亡くなった方のままなので、契約更新ができません」と指摘を受け、
慌てて登記を進めるケースが増えています。

また、相続人のうち一部が「もう賃貸経営を続けたくない」と主張し、
他の相続人が管理や修繕費を立て替える形でトラブルになることもあります。

特に、建物の老朽化が進んでいる物件ほど、相続後の意思決定が難航します。
「取り壊すか」「リフォームして貸すか」「売るか」――

この判断を共有者全員で合意するのは、現実的にはかなり大変です。

2025年に入り、法務局や自治体では、登記が放置されたままの土地・建物に対して、
「所有者不明土地」として扱うケースが増えています。

これは、相続登記がされないことで所有者が分からず、
公共事業や再開発が進められない土地が全国で増えているためです。

2024年の法改正では、罰則も明確化されました。

正当な理由なく3年以内に登記を怠った場合、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

また、法務局から「相続登記をしてください」と通知が届くこともあり、
今後は「名義放置が行政データとして把握される」時代に入っていきます。

登記を済ませることは、手続きの終わりではなく、次の世代にバトンを渡すための準備でもあります。

名義が整理されていれば、

◎管理会社とのやり取りがスムーズになる

◎修繕やリフォームをすぐに決められる

◎万一の売却や資産整理もスピーディーに進められる

つまり、登記を整えることは「家族に迷惑をかけないための管理」です。

一方で、名義を放置すればするほど、後から相続する人たちの手続きは何倍も面倒になります。

中には、2代・3代と登記を放置してしまい、
「登記簿上の所有者が明治生まれ」「相続人が50人以上」という事例も現実に存在します。

そうなると、もう誰にも手がつけられません。

登記とあわせて考えておきたいのが、「相続後の賃貸管理を誰が引き継ぐのか」という点です。

単に名義を変えるだけでは、入居者対応や修繕判断ができません。

相続人のなかで「現場を理解している人」がいなければ、管理会社との連携が滞り、
入居者からの苦情や修繕依頼にも対応が遅れてしまいます。

最近では、こうしたトラブルを防ぐために「家族信託」や「管理委託契約の承継」を活用するオーナーも増えています。

相続が発生する前に、“誰が、どのように賃貸を続けるか”を明確にしておくことが、今後ますます重要になるでしょう。

相続登記の義務化から1年――。

これまで“名義放置”で済んでいた不動産が、いよいよ見過ごせない時代になりました。

名義を放置すれば、

●管理契約も更新できず、

●修繕も決められず、

●管理費の督促や訴訟にも巻き込まれる。

賃貸経営にとって「名義」は、単なる形式ではなく“経営の基礎”そのものです。

登記を整えることで、はじめて家族が安心して賃貸経営を引き継げる。

相続の手続きは「終わり」ではなく、「次の経営をつなぐ準備」――。

その意識が、これからの時代に求められる不動産オーナーの姿勢ではないでしょうか。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

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