【賃貸管理のプロによる声明】賃料増額通知に対する「非弁行為」指摘の誤解を解く—管理会社の正当な役割と法的解釈

賃貸管理のことも皆さんの悩みに寄り添うワンダーランド久保田です。

拝啓、借主様側の弁護士様、そして日頃より賃貸経営にご尽力されているオーナー様へ。

弊社（管理会社）の立場：「事実に基づく代理人」としての適法性
非弁行為の要件と実務上の役割の区別
相手側弁護士事務所への丁寧な「抗議」と協力のお願い
不動産や相続に関するお困りごとはワンダーランドへ

弊社（管理会社）の立場：「事実に基づく代理人」としての適法性

賃料増額請求書を送付したら、相手側弁護士さんから、弁護士資格を持たない弊社が、貸主様の代理人として本件通知を送付し、交渉の窓口となったことが、法律事務を「業として」取り扱う非弁行為に該当し、法に抵触する可能性があると主張されています。

しかし、弊社は本件通知において、自らを「事実に基づく代理人」と明記しており、これは法律紛争の解決や法律上の権利義務の調整を主たる目的とする相手側弁護士事務所の皆様が行う「法律代理行為」とは明確に一線を画すものと認識しております。

非弁行為の要件と実務上の役割の区別

弁護士法第72条が禁止するのは、「報酬を得る目的で、業として」法律事務を行うことです。この点について、実務的な観点から以下の通り反論いたします。

1. 管理業務の範疇であること:
弊社が貸主様から受託しているのは、賃貸管理業務です。本件通知は、経済情勢の変化に応じた賃料改定という、貸主様の正当な権利行使（借地借家法第三十二条）の意思を、借主様へ事務的に伝達する行為にほかなりません。これは、報酬を得て行っている管理業務の一環であり、直ちに「紛争解決を目的とした法律事務」には該当しません。

2. 報酬の目的の差異:
相手側弁護士さんは、弊社が管理契約に基づき管理料を得ている点を指摘されていますが、この報酬は、賃貸事業活動全般に対する対価であり、今回の賃料増額交渉や、それに伴う法的な紛争解決を主目的としたものではありません。通知の送付は、賃貸事業の一環として行われた事実の通知および事務手続きの代行であり、「非弁行為の要件の欠如」を主張する根拠となります。

3. 紛争への加担ではない:
相手側弁護士さんは、弊社が行った行為が「強行法規及び公序良俗に反し、無効と解されるべき」強行された違法な法律行為である可能性に言及されています。しかし、賃料増額の意思を伝える通知の送付は、直ちに刑事罰の対象となる違法な行為（弁護士法第77条第3号）であるとは認められません。

結論として、弊社は賃貸管理会社として、オーナー様（貸主様）の賃貸事業を円滑に進めるための「事務的な窓口」として機能しており、法律紛争の代理行為を行う非弁行為とは根本的に異なると強く認識しております。

相手側弁護士事務所への丁寧な「抗議」と協力のお願い

相手側弁護士事務所の皆様におかれましては、依頼人（借主様）の権利を守るため、厳格に法律を適用されていることと拝察いたします。

しかしながら、賃料改定の意思表示を管理会社が行うことは、賃貸管理の現場において一般的に行われている慣行であり、賃貸管理業務の円滑な遂行に必要な行為です。

実務の過度な制約

もし、すべての賃料改定通知や初期の交渉窓口業務が「非弁行為」として弁護士資格者以外に禁止されるならば、賃貸経営を行う貸主様は、賃料改定の度に弁護士を選任せざるを得ず、多大な時間と費用が発生し、賃貸経営の安定性が著しく損なわれます。これは、賃貸管理の実務を過度に制約し、結果的に、当事者間の円滑で建設的な協議の機会を奪うことに繋がります。

最後に相手側弁護士さんから「非弁行為の共同正犯または教唆犯として法的問題を惹起する可能性」という表現は、弊社の正当な委任行為をあたかも刑事上の問題に及ぶかのように示唆するものであり、極めて不適切です。
弊社は、法令に基づき、適法かつ通常の範囲で業務を遂行しており、貴職のご指摘は事実に反するものと考えます。
また、このような表現は、法的根拠を欠く不当な圧力とも受け取られかねません。

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有限会社ワンダーランド　久保田　博

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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。