オーナー様必見！相続直前の駆け込みマンション購入はもう終わり？相続税「５年ルール」改正

毎日ハッピーに邁進！なんば大国町の不動産エージェント☆おりちゃん☆です。

オーナーのみなさま、こんにちは。

「亡くなる前に現金を不動産に変えれば、相続税は安くなる」
かつては、そんな王道テクニックが当たり前のように語られていました。

現金はそのままの金額で評価されるが、不動産は相続税評価額（路線価や固定資産税評価額）で計算されるため、購入価格よりも低く評価されるケースが多い

その評価差を利用して相続税を圧縮する――これが従来の考え方でした。

しかし、今は状況が大きく変わっています。

「5年ルール」とは何か？

昨年末に発表された「令和８年度税制改正の大綱」より、不動産における相続税のルール見直しがありました。

不動産を購入してから5年以内に相続が発生した場合、従来のように単純に路線価評価で計算するのではなく、実際の取得価額の80％を基準とした評価が行われることになりました。

「相続直前に現金でマンションを購入して路線価評価で財産を圧縮し相続税を減らす」

このような駆け込み節税が、今後は通用しなくなるということです。

この改正が「5年ルール」と言われており、より明確に短期売買的な節税を制限する方向に舵を切ったといえます。

【5年ルールのポイント】
適用開始： 2027年1月1日以降の相続または贈与。

対象:：相続開始前5年以内に購入または新築された、アパートやマンションなどの貸付用不動産。

評価方法：従来の路線価・借家権控除ではなく、原則「取得価額の80％」を基準とした時価評価。

対象外となる物件： 2026年12月31日以前に5年以上所有していた土地に建つ物件や、相続開始の5年以上前に取得した物件。

今後の不動産による相続対策のポイント

今後の不動産による相続対策のポイントは時間軸です。

① 5年以上前からの計画的取得

取得から「5年以内」であれば時価（取得価額の80％）で評価されますが、5年を超えて保有すれば従来の路線価評価等に戻る仕組みです。

つまり、「相続が近いから今すぐ何か買う」ではなく、「元気なうちから、将来を見据えて動く」ことが重要です。

② 賃貸経営による二重効果

不動産は評価圧縮だけがメリットではありません。

・家賃収入が生まれる
・貸家建付地評価による減額
・小規模宅地等の特例の活用
など、組み合わせによって効果が広がります。

ただ買うのではなく、運用前提で組み立てることが、これからの基本形です。

③ 法人活用・組み替え戦略

・個人名義のままが本当にベストか？
・既存資産の組み替えは必要ないか？
・売却して現金化する方が合理的なケースはないか？

相続対策は「不動産を増やすこと」ではありません。
最終的な手取りを最大化することがゴールです。

ここを履き違えると、節税したのにお金が残らないという本末転倒な結果になります。

※ちなみに、不動産小口化商品（不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約）についても評価方法の見直しがありました。これらについては、取得の時期にかかわらず、課税時期における通常の取引価額で評価することになりました。つまり、5年経てば節税効果が戻るという逃げ道がないので注意が必要です。

オーナー様が今やるべきこと

「まだ元気だから大丈夫」「相続なんて先の話」

そう思っているうちに、制度はどんどん変わります。

今回の5年ルールは、直前で何とかなる時代は終わったというサインです。

今やるべきことは、たった3つです。

・現在の資産総額を正確に把握する
・想定相続税額を試算する
・5年以上先を見据えた戦略を立てる

これをやらずに不動産を買うのは、地図を持たずに遠出するのと同じです。

将来のご家族のために、そしてご自身の資産を守るために。

一度、数字を整理してみませんか？

相続対策は、亡くなる直前ではなく、元気な今から始めるものです。

弊社ワンダーランドは「不動産相続の相談窓口」（相談無料）としても活動しております。お気軽にご相談下さい。