サブリース契約の落とし穴～「家賃保証」という言葉の実態を知っておく～

「30年家賃保証」「一括借り上げで空室の心配なし」

——アパートやマンションの建築を検討する際、ハウスメーカーや建築会社からこうした提案を受けたことがあるオーナーは多いのではないでしょうか。

これがいわゆる「サブリース」契約です。

安心感のある言葉が並びますが、契約の実態を正しく理解しておかないと、後になって「思っていたのと違う」ということになりかねません。

サブリースとは、オーナーが所有する物件をサブリース会社が一棟丸ごと借り上げ、そのサブリース会社が個々の入居者に転貸する仕組みです。

オーナーの契約相手はサブリース会社1社のみになり、入居者との直接のやり取りやトラブル対応はサブリース会社が担います。

空室や家賃滞納の有無にかかわらず、契約で定めた賃料がオーナーに支払われる点が最大の特徴です。

ここで注意したいのが、「家賃保証」という言葉の意味です。

多くのオーナーは「契約期間中、同じ金額がずっと支払われる」と考えがちですが、実際にはそうではありません。


サブリース契約の多くは2年ごとに賃料の見直しが行われ、周辺相場や物件の稼働状況によっては、サブリース会社から賃料の減額を求められることがあります。

「30年一括借り上げ」といっても、それは30年間契約が続く可能性があるという意味であり、30年間同じ金額が保証されるという意味ではありません。

過去には、この誤解が原因で大きな社会問題になった事例もあり、2020年には「サブリース新法」が施行され、契約前にリスクを書面で説明することが義務付けられました。

サブリース会社に支払われる借り上げ賃料は、一般的に周辺相場の家賃の80〜90％程度に設定されます。

差額はサブリース会社の管理手数料にあたります。

満室が続いている状態であっても、オーナーが受け取れる金額はこの水準で固定されるため、入居率が高い物件ほど、自主管理や一般的な管理委託と比べて手取りが少なくなる傾向があります。
 

また、礼金や更新料といった一時金もサブリース会社が受け取る契約になっていることが多く、オーナーの収入には含まれません。

新規入居の際に一定期間家賃が発生しない「免責期間」が設けられているケースもあり、契約内容を細かく確認しておく必要があります。

サブリース会社からの中途解約についても注意が必要です。

賃料の減額に応じない場合、サブリース会社側から契約解除を申し出られることがあります。

また、サブリース会社自体が経営破綻すれば、その時点で保証されていた賃料収入は途絶えることになります。
 

一方、オーナー側からの解約には、借地借家法に基づく正当な事由が必要とされる場合があり、

「思っていた条件と違うから今すぐやめたい」

と考えても、簡単には解約できないことがあります。

そうです、サブリース会社にかなり有利な契約になっていることが多いんです。

契約書の解約条項は事前にしっかり確認しておくことが大切です。

サブリース契約では、日常の管理業務や小規模な設備故障の対応はサブリース会社が行うことが多いですが、退去時の原状回復費用や建物・設備の大規模修繕については、オーナー負担となるケースが一般的です。

管理の手間がないことと、費用が一切かからないことは別の話であるという点は押さえておく必要があります。

サブリースは、賃貸経営の知識や時間がないオーナー、共用部の管理や入居者対応の手間を減らしたいオーナーにとっては、精神的な安定を得られる仕組みです。

一方で、入居率の高い人気エリアの物件や、自分で管理・意思決定を行いたいオーナーにとっては、一般的な管理委託の方が実質的な収益が高くなることもあります。


サブリースか管理委託かは、物件の立地・自身の経営スタイル・許容できるリスクによって最適な選択が変わります。

契約前に、条件がどうなっているのかを、しっかりと確認することをおすすめします。

サブリースの「家賃保証」は、金額そのものを保証するものではなく、契約に基づいて一定の仕組みで賃料が支払われるという意味です。

■2年ごとの賃料見直し

■相場の8〜9割という受取水準

■中途解約や倒産のリスク

を正しく理解した上で、自分の物件や経営スタイルに合っているかどうかを判断することが大切です。

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