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2022年01月04日
ブログ

定期建物賃貸借契約 気をつけて契約しないと

新年あけましておめでとうございます!なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。

定期建物賃貸借契約の契約方法を間違わない様にしないと。

定期建物賃貸借契約で入居された方から
「2年間の定期建物賃貸借契約」(定期建物賃貸借契約の期間満了の1年前から6か月前までに期間の満了により契約が終了する旨の通知)の終了通知が届いたとありました。

この契約を締結するときに、賃借人様から「本当に2年で契約を解除されるんですか。本当にされるのでしたら、他の物件を探して下さい」と言われました。
しかし、相手の管理会社の担当からは、「いや、このマンションで、出ろと言われることは今まで一度もありませんよ。一応、変な入居者さんがいれば2年で出て貰えるようにする為に」との話しでした。


ところが、詳しいことはかけませんが(個人情報で書くことが出来ませんが)賃借人さんが契約違反をした訳もないのに、管理会社さんから一方的に契約を解除するという書面が届きました。
賃借人様は寝耳に水でした。


上記の国交省のホームページにも記載に定期借家契約の契約方法の②に

「賃貸人は更新が無く期間の満了により終了することを契約書等とは別に、予め書面を交付して説明しなければならない」
と記載されています。


弊社が定期建物賃借契約については契約をおこなう場合には上記の事を十分に気をつけているつもりでした。しかし、貸主自らが契約更新がない旨を説明する書面について見落としていました。



契約更新がない旨を説明する書面に賃貸人若しくは代理人になる管理会社・仲介人の記名押印が無かった。

借地借家法38条2項には

建物の賃貸人は、あらかじめ、 建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により 当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。


賃貸人を代理する場合でも委任状等(顕名が必要)が必要で、よく有るのは契約更新がない旨を説明する書面に、賃貸人(委任者)と管理会社(受任者)の記名押印が付いているもがあります。

この場合なら良いのですが、この委任状等の書面が付いていなかったんです。


ワンダーとしても本当に見落としていました。しっかり私が各人をしたら良かったのですが、怠ってしまいました。


しかしながら、管理会社はマイソクの中にも「良質な入居者様に長くおすまいいただきたい。という想いから定期借家契約にしています。」とあります。
この契約は、定期借家契約でありながら、ペナルティーがあります。
借主様本人からの1年未満の解約は違約金として、家賃共益費の2ヶ月分。
2年未満の解約は違約金として、家賃共益費の1ヶ月分。になっており。
賃貸人が賃貸借を終了する旨の通知の場合は家賃共益費の1ヶ月分を免除。
著しく賃借人様が不利な契約になっています。


これらの事柄や文言から皆さんはどう判断されるますでしょうか?

今回の賃借人様は、何も契約違反もしていないのに、職業的にも問題はありません。


何か賃借人様が悪質な入居者の様な取扱をされているように私は感じてしまいます。


管理会社の営業マンの言葉を信じ(当社も信じました。落ち度があります)定期建物賃貸借契約を締結してしまいました。ワンダーランドも欺したた様に感じられても致し方有りません。

私は賃借人様の正義を晴らしていきたいと決意しています。

まだまだ色々と書きたいことはありますが・・・



この続きは、現在進行中なので、最終、終了後に皆様にご報告致します。

⭐☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐


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・宅建免許番号      大阪府知事免許 (08)  第034477号
・賃貸住宅管理業登録番号 国土交通大臣  (02)第0000048号

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この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

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