有限会社ワンダーランド
2023年04月19日
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分譲マンション貸しのサブリース契約！
みんさんの抱えている問題のご質問をお聞きする。なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。
今！問題になってる、分譲マンションのサブリース問題！ サブリースのマスター契約書をみたら、解約できないことになっている事もあります。
分譲賃貸マンションのサブリース契約のメリット
①安定した収入
サブリース契約では、サブリース会社が一定期間にわたって一定額の賃料をオーナーに支払います。これにより、入居者がいない期間や入居者が賃料を滞納するリスクを軽減し、オーナーに安定した収入が得られるようになります。
②管理業務の軽減
サブリース会社は、物件の管理や運営を行います。これにより、オーナーは入居者の募集や契約更新、修繕などの面倒な業務から解放され、手間が省けます。
③入居者トラブルの回避
サブリース会社が入居者との契約やトラブル対応を行うため、オーナーは直接入居者と関わることなく物件を運営できます。これにより、入居者とのトラブルや悩みを回避することができます。
④空室リスクの軽減
サブリース会社が入居者を募集し、空室を埋める努力を行うため、オーナーは空室リスクを軽減できます。
⑤ノウハウの活用
サブリース会社は、賃貸物件の管理や運営に関する専門知識やノウハウを持っています。これにより、物件の維持や価値向上に役立つアドバイスが得られることがあります。
サブリース契約のデメリット
①収益性の低下
サブリース会社から受け取る賃料が、市場価格よりも低く設定されることがあります。これにより、オーナーが直接入居者と契約した場合に比べて収益性が低下する可能性があります。
②売却の制約
サブリース契約は、一定期間（通常は数年）の契約期間が設定されます。契約期間中に物件を売却する場合、サブリース会社との契約解除が必要となり、解除条件や違約金が発生することがあります。また、サブリース契約が借地借家法の適用を受ける場合、売却時に入居者の権利を尊重する必要があり、売却が難しくなることがあります。要するにマンションから立退きの要求をするような形になり、正当事由が必要になり、立退料(違約金)がいるようになったりします。
③管理の不透明性
サブリース会社が物件の管理や運営を行うため、オーナーは物件の状況に直接関与できなくなります。これにより、管理の質や入居者の選定が不透明になることがあります。どの様な人が入居してるかわからない。
④会社の信用リスク
サブリース会社が経営不振に陥った場合、賃料の支払いが滞るリスクがあります。また、倒産した場合には、サブリース契約が解約され、オーナーは再び物件の管理や運営に関わることになります。
その為、日管協では、預り金保証制度が有ります。
⑤自由度の制約
サブリース契約には、物件の改装やリフォームに関する制約が設けられることがあります。これにより、オーナーの物件に対する自由度が制限されることがあります。
オーナーが物件を分譲マンション(サブリース契約している)を売却出来ない場合がある
分譲賃貸マンションのオーナーが、サブリース会社と契約することで安定した賃料収入を得ることができます。しかし、この契約が借地借家法の適用を受けると、先にも説明したようにオーナーが物件を売却する際に影響が生じる可能性があります。サブリース契約において借地借家法が適用されるケースや、その結果オーナーが売却できない状況がどのように発生するのかを詳しく説明していきます。
サブリース会社とオーナーの関係でサブリース会社は、分譲賃貸マンションのオーナーと契約し、物件を借りる立場となります。
一般的に、サブリース契約はオーナーとサブリース会社との間で締結され、一定期間（通常は数年）の契約期間が設定されます。契約期間中、オーナーはサブリース会社から一定の賃料を受け取り、サブリース会社は物件の管理や運営を行います。
サブリース会社が借主として分譲マンションを借りる場合、サブリース会社とオーナーとの間の契約は賃貸借契約となります。
この場合、借地借家法が適用される可能性があります。
借地借家法は、借主（テナント）と賃貸人（オーナー）との間の権利と義務を規定している法律であり、その目的は、借主と賃貸人との間の契約関係の公平性を保つことです。
借地借家法が適用されると、次のような制限が生じることがあります。
更新拒否の制限
借地借家法は、賃貸人が正当な理由なく借主の契約更新を拒否することを制限しています。これは、借主が安定した居住権を持つことを保証するためです。
解約の制限
賃貸人(分譲マンションオーナー)は、契約を途中で解約することができません。ただし、借主が賃料を滞納したり、契約違反を犯したりした場合など、正当な理由がある場合には解約が可能になります。
借地借家法が適用され、オーナーは先ほどとは違う正当な理由(建物の老朽化による強度不足」「貸主が居住するのにどうしてもその物件が必要になった)がなければ契約を途中で解除することができません。サブリース契約の解除が困難になる場合もでてきます。
売却の制限
サブリース会社とオーナーとの間の契約に借地借家法が適用されると、オーナーが物件を売却する際に制約が生じ、物件売却の際に新たなオーナーにサブリース契約を引き継されます。
となると、分譲マンションの売却価格に大きな影響が生じてきます。購入希望者は、サブリース契約の内容や期間を考慮して、物件の価値を判断し、売却価格は驚くぐらい安くなってしまいます。
賃料値上げの制限
また、賃貸人(分譲マンションオーナー)は、正当な理由なく賃料を引き上げることができません。賃料の引き上げが必要な場合でも、適正な範囲内で行われるようになります。
サブリース契約のまとめ
売却を検討しているオーナーは、サブリース契約と借地借家法の適用による影響を理解し、適切な対策を講じることが重要です。2022年に賃貸住宅管理業法の解釈運用の考え方が国土交通省からだされ、具体的には、サブリーし契約をする場合、重要事項をしっかりし、契約内容を十分に検討し、法的リスクを回避することが重要になってきます。と言っても、オーナー様は、サブリース業者の言っていることを理解せず、サブリース契約を行われているのが現状です。
いい加減にワンルームマンション投資の話しは、よくよく考えて判断してください。
法律問題や紛争が生じた場合には、専門家に相談して適切なアドバイスを受けることが必要になってきます。
最後に、サブリース契約はオーナーにとって安定した収益源となることが期待されますが、同時に法的制約も存在することを理解されることが重要になります。
不動産投資と言う事を考えるとグロス利回り(表面利回り)が3％台というのは、銀行の融資金利が低くても、投資物件として絶対に買われない方が良いです。
将来的に物件の売却を検討しているオーナーは、サブリース契約を締結する前に、十分な情報収集と検討を行い、自身の状況に合った適切な契約を選択しましょう。良い、不動産会社・賃貸管理会社を選択されるようにしてください。
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・宅建免許番号 大阪府知事免許 (08) 第034477号
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業 免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。