大阪市で急増中！中国人民泊オーナーによる強引な立ち退き、その実態と対処法

最近、「立ち退きで引っ越ししなくてはいけなくなった」と、弊社へご相談に訪れるお客様が増えています。

大阪市内で急増しているのが、「中国人による民泊経営目的の不動産取得」後に行われる、強引かつ違法すれすれの立ち退き要求です。

住民が長年暮らしてきた賃貸物件に、ある日突然現れる中国人オーナー。そして始まる、常識では考えられない対応。家賃の急騰、エレベーターの封鎖など、居住者への過激な嫌がらせが横行しています。

こうしたケースに直面したとき、「泣き寝入り」せず、どう対応すればよいのか。実際に起きている手口や法的問題点を交えてご紹介します。

大阪市は観光都市として人気があり、特区民泊や住宅宿泊事業法に基づく民泊施設が急増しています。

2024年時点で、大阪市の民泊施設は約5,587件に上り、その約41%が中国系企業や個人による運営とされています（大阪市保健所データ）。

コロナ禍後のインバウンド需要回復に伴い、外国人投資家が賃貸物件を買い取り、民泊施設に転用するケースが増加しています。

特に、家賃収入よりも民泊運営の方が収益性が高いため、既存の賃借人を追い出し、物件を民泊に転換するという動きが目立っています。

大阪市西区・浪速区・中央区など、観光需要の高いエリアでは、以下のようなケースが報告されています。

・賃料が突然1.5倍に値上げされ、「払えなければ出ていけ」と言われる
・エレベーターの使用が停止され、高齢者が階段での生活を余儀なくされる
・電気のブレーカーを勝手に落とされる・共用部の照明が消される
・管理会社が「中国人オーナーからの指示です」として一切の交渉を拒否
・建物が突然民泊施設に改装され、見知らぬ外国人観光客が出入り

具体例として、2025年6月には大阪市中央区の賃貸マンションで、家賃が7万円から19万円に急騰し、エレベーターが意図的に停止された事例が報告されました。

これにより約4割の住民が退去に追い込まれ、残りの住民は法的対応を検討中です。このような行為は、借地借家法や管理規約に違反するだけでなく、無許可民泊の疑いもあります。

これらの行為は「契約上の立ち退き」どころか、事実上の嫌がらせ・強制退去と言えます。

1. 家賃の大幅値上げ
借地借家法第32条では、建物の借賃（家賃）が、①土地や建物に対する税金の増減、②土地や建物の価格の上昇・低下、③近隣の同種の建物の家賃と比べて不相当になった場合に、契約の条件にかかわらず、賃料の増減を請求できると規定しています。

これは「賃料増減額請求権」と呼ばれ、賃貸借双方の権利を保護するための規定です。市場価格の上昇や物価変動など、客観的な根拠が求められ、2.5倍もの急激な値上げは通常認められません。オーナーが一方的に値上げを通知し、支払いを強制することは違法の可能性が高いです。

2. エレベーターの使用停止
エレベーターはマンションの共用部分であり、正当な理由なく使用を制限することは賃貸契約や管理規約に違反します。住人の生活をわざと不自由にし、無理やり退去させようとする目的で行われる場合が多く、違法性が問われます。

3. 無許可民泊の運営
民泊を運営するには「住宅宿泊事業法」または「特区民泊」の許可が必要です。無許可での民泊運営は違法であり、大阪市では摘発が強化されています（最大100万円の罰金）。しかしながら、海外登録の企業による運営は摘発が難しく、問題が複雑化しているのが現状です。

1. 状況の確認と証拠収集
【契約書や通知を確認】賃貸契約書や管理規約を確認し、家賃値上げやエレベーター使用に関する条項をチェックしましょう。値上げ通知書やエレベーター停止の掲示があれば、内容と日付を記録しておきます。
【証拠を保存】通知書、メール、会話の録音（同意を得て）、民泊の痕跡（AirbnbやBooking.comの掲載スクリーンショット、宿泊客の出入りの様子や騒音、ゴミ問題、エレベーター停止などを全て写真・動画・日時記録に残す）など、すべての関連資料を保存しておきましょう。
【近隣住民と連携】他の住民も同様の問題に直面している場合、情報共有することで集団での対応が可能になります。過去の事例では、住民の連携が行政やメディアの注目を集めました。

2. オーナーや管理会社との交渉
【書面で抗議】内容証明郵便を使い、家賃値上げの不当性やエレベーター停止の違法性を指摘し、違反事項を明記します。電話の場合も交渉時の会話を録音し記録を残しましょう。
今後の損害請求や法的対応を示唆することで、交渉の主導権を握ると明記し、撤回を求めましょう。

3. 行政への通報
【違法民泊通報窓口】無許可民泊が疑われる場合、大阪市保健所 環境衛生監視課（旅館業指導グループ）（06-6647-0835）に通報しましょう。違法民泊の摘発や営業停止を促せます。
【消費者ホットライン】消費者庁のホットライン（188）では、賃貸トラブルの相談も可能です。

4. 専門家への相談
【弁護士】借地借家法に詳しい弁護士に相談し、値上げの無効性や立ち退き圧力の違法性を確認しましょう。
【管理組合】マンションに管理組合があれば、規約違反を理由にオーナーへ圧力をかけるのも効果的です。大阪市中央区では、管理組合が民泊差し止め訴訟を起こした事例があります。

違法民泊が横行する背景には、国や行政の政策・制度設計の甘さや遅れが大きく関係していると私は思います。

民泊（Airbnbなど）の急成長に対して、法律や制度の整備が追いついていないのは明らかです。その結果、「法律のグレーゾーン」で営業する業者が急増し、収集のつかない状態になっているのでしょう。

また、「国家戦略特区（特区民泊）」や「民泊新法（住宅宿泊事業法）」など、いくつかの制度が同時並行で運用されていますが、自治体によって運用がバラバラで、一貫性がない・わかりづらい・抜け穴があるというのも問題です。

取り締まり体制がまだまだ緩く、違法民泊が苦情の元になっても、現場が追い付かず迅速に対応できないケースも多いです。

民泊と地元住民が上手く共存できればベストなのかも知れませんが、そんなのは綺麗ごとなのではとも思います。国民性、生活習慣、マナーやルール、全てが違います。取り締まることそのものに限界があるのではないでしょうか。

違法な民泊経営や、強引な立ち退きが横行すれば、本来安心して暮らせるはずの住宅街が「宿泊街」に変わってしまいます。

ですが、声を上げる住民が増えれば行政も動きます。法はあくまで守る人の味方です。どうか、「住まい」を守る行動をあきらめないでください。

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、物件や入居者様の状況も定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

弊社は管理会社としても長年の経験と実績がございます。スタッフは雨の日も、風の日も、何かあればすぐに現場へ駆けつける行動力を持ち合わせております。万が一、トラブルが起こっても、どこの管理会社よりもいち早く駆けつけ対処できるチームワークがあります。

日々、現地確認を欠かさず、記録化（チェックシートの活用や写真・動画の撮影）、また契約書や重要事項説明書の作成時は具体的な取り決めの記載をした上で、何重にもチェックを徹底しており、オーナー様と入居者様のスムーズな橋渡しができるよう心掛けております。

ワンダーランドは、地域密着型・超現場主義、それが弊社の強みであり、大手管理会社との違いだと思っています。

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必ず、皆様のお役に立てるよう、社員一丸となって頑張ります。


 

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