家賃、上げても大丈夫？管理会社の7割が“値上げ”を実施している理由とは

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

最近、家賃を見直したいというご相談を受けることが増えてきました。

実際、全国賃貸住宅新聞の調査では、全国の管理会社のうちおよそ7割が家賃を上げているという結果が出ており、賃料の改定は決して珍しい動きではなくなっています。

背景には、物価や人件費の上昇、建物維持コストの増加があります。清掃費や修繕費、電気代などがこれまで以上にかかるようになり、収支のバランスが取りにくくなってきているという実情もあります。

また、今後の金利動向や設備更新の必要性を見越して、今のうちに賃料を見直しておきたいというお考えのオーナー様も増えている印象です。

1. 浪速区の賃貸市場はどう変化しているか

浪速区は、心斎橋や難波といった商業地にも近く、利便性の高さから居住需要が底堅いエリアです。

外国人観光客の回復や再開発による街の変化もあり、近年は賃貸需要に再び勢いが見え始めています。

築古の物件も多い中で、設備の差や立地条件によっては、賃料を見直しても十分に競争力を保てる物件も少なくありません。

ただ、相場以上の値上げは避けるべきですし、物件の魅力と地域相場を踏まえた慎重な判断が必要です。

2. 現入居者への賃料改定は慎重に

すでにご入居いただいている借主様に対して、賃料を改定するには注意が必要です。

借地借家法の定めにより、正当な理由がない限り一方的に賃料を引き上げることはできませんし、借主側が応じない場合には調停や訴訟といった対応が必要になるケースもあります。

大阪では、更新契約のない“自動更新”型の契約が多く、更新時に家賃を見直すという方法も、現時点では難しい物件が少なくありません。

ただ近年では、1〜2年ごとの「契約更新」を設けるマンションも少しずつ増えてきており、今後新規の入居者様には更新制度を導入することで、将来的に家賃や契約条件の見直しがしやすくなるという面もあります。

もちろん、更新制度を設けることによる手続きの煩雑さや借主への説明の必要性もあるため、導入の際は慎重な設計と説明が求められます。

3. 家賃を上げるなら、まずは新規募集時に

実務的には、空室が出たタイミングで家賃を見直すのが、最も現実的でスムーズな方法です。

新規募集時であれば、地域相場や物件の状態に応じて適切な家賃を設定しやすく、借主とのトラブルも回避できます。

とはいえ、周辺相場や物件の条件を冷静に見極める必要がありますし、「上げれば上げるほど良い」というわけではありません。

近隣物件と比べて明確な優位性があるのかどうかを、管理会社や仲介業者とともに検討することをおすすめします。

4. 設備投資は慎重に判断を

最近では、入居者ニーズに応える形で無料Wi-Fiの導入や宅配ボックスの設置なども注目されています。

ただし、こうした設備投資には初期費用や維持費がかかるため、導入によってどれだけ家賃アップや空室期間短縮に繋がるのかを、事前に試算することが大切です。

たとえば、10戸規模の物件に無料Wi-Fiを導入する場合、初期費用で15万円〜30万円、月額で数千円〜1万円ほどの維持費がかかるケースもあります。

これに対して、家賃を1,000円程度しか上げられなければ、短期的には逆に収支が悪化する可能性もあります。

そのため、設備投資の目的を明確にし、「家賃アップを狙うのか」「空室対策として活用するのか」をはっきりさせた上で、導入するかどうかを判断されるのがよいかと思います。

5. まとめ

家賃の見直しは、収益改善の有効な手段ではありますが、法的な制約や実務的な手間、地域性などさまざまな要素を踏まえた上で慎重に進める必要があります。

浪速区のように需要が高まりつつあるエリアでは、空室が出たタイミングで相場を見直し、適正な賃料設定を行うことが大切です。

また、更新制度の導入や設備投資を組み合わせることで、中長期的に安定した賃貸経営につなげることも可能です。

「家賃を上げたいけれど迷っている」「更新制度を導入すべきか悩んでいる」など、賃貸経営に関するお悩みがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。

ワンダーランドでは、大阪・浪速区を中心に不動産の賃貸管理や経営サポートを行っております。

地元密着の視点と法的知識を活かし、オーナー様の大切な資産を安心してお任せいただけるよう努めてまいります。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

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