オーナー様も借主様も必見！突然の手紙～家賃値上げ通知～

みなさま、こんにちは。

先日、東京に住む友人が驚いた様子でこんな話をしてきました。

「昨日さ、住んでる賃貸マンションに突然、管理会社からの手紙が届いてさ、見たら『来月から家賃を22万円から24.5万円にします。同意できる人はサインして返送してください。』って書いてあったんだよ。あと、共用部のリニューアルとか書いてあって…そういえばエントランスがいつの間にか綺麗にはなっていたけど、いきなり2万5千円の値上げはびっくりするわ…これどうしたらいいの？」

とのこと。どんな手紙が入っていたのか写真を送ってもらい、見てみました。

～以下、通知書より一部抜粋～


　【賃料改定のお知らせ】

　さて、このたび当マンションでは、居住者の皆様により快適で安全な住環境を提供するため、共用部のリニューアル工事を実施いたしました。

　これにより、建物全体の資産価値および居住価値が向上し、より良い住環境が整いました。

　つきましては、誠に恐縮ではございますが、下記の通り賃料を改定させていただきたく、お願いのご案内申し上げます。

　■賃料改定日:2025年7月1日より(要相談)

　■現在の賃料: 220,000円/月 (共益費込)

　■改定後の賃料: 245,000円/月 (共益費込)

　■対象住戸: ○○号室

　本改定は、今後も安定した建物管理とサービスの維持・向上を図るためのものであり、 何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。

　ご承諾いただける際には、同封しております賃料改定の覚書にご署(記) 名、押印のうえ2通ともを返信用封筒にて返送をお願いいたします。

という内容でした。ちなみに大手管理会社です。

賃料値上げの理由が「共用部のリニューアル工事」また、「建物全体の資産価値および居住価値が向上」とあります。私はこれを見て正直、大手なのにこんな書き方をするんだ・・・これで署名捺印を貰えればラッキーくらいの感覚で出したのかな・・・と思いました。

共用部のリニューアル
今回リニューアルされたのは「専有部（室内）」ではなく「共用部（エントランス）」です。たとえば、室内のキッチンやお風呂が新品になったとか、広くなったとか、設備が劇的に良くなったならまだしも、共用部の見た目が変わっただけで居住価値が上がったと言えるでしょうか。

たとえエントランスのみであったとしても、エレベーターの新設やセキュリティ強化なら借主様の生活にも多少メリットがありますが、具体的な内容の記載もありません。壁を塗り替えた、床を張り替えたなど、単なる美観の改善程度では値上げの根拠としては不十分です。

 
資産価値の向上
資産価値が上がると得するのは物件のオーナー様です。借主が得をするような書き方は誤解を招くと思います。それに価値の向上を裏付ける根拠の提示も一切ありません。

前回のブログ「大阪市で急増中！中国人民泊オーナーによる強引な立ち退き、その実態と対処法」でも取り上げましたが、もう一度書きます。

借地借家法第32条では次のように定められています。

～借地借家法第32条　一部抜粋～
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

賃料の増減を求めることができるのは、原則①～③の場合のみということです。

①建物への税金等の公租公課の増減
➡固定資産税や修繕費などの経済的負担が増加した。
②土地や建物の価格が上昇・低下した
➡物件の価値が向上した。
③現行の賃料が周辺の相場に比べて不相当となった
➡近隣の類似物件の家賃相場が上昇している。

たまたま借主である友人から相談を受けたので借主目線で説明していますが、オーナー様の立場でも借地借家法の取り決めは同じです。

オーナー様にもお見知りおき頂きたいのは、普通借家契約で契約内容に特段の取り決めがない以上、賃料はそう簡単に引き上げれるものではないということです。

契約自体が定期借家契約の場合や、普通借家契約でも自動増額特約を付けている場合、あるいは借主様がすんなり「いいですよ」と承諾した場合であれば話は別ですが、借主様が合意しない場合は調停の申し立てをし、それでも解決しなければ訴訟を起こさなければいけません。

そうなれば、賃料が現状のままのデメリットよりも裁判費用負担や時間・労力のデメリットの方が大きくなる場合がほとんどでしょう。

いずれにせよ、賃料値上げを借主様に理解してもらう、あるいは裁判所で認めてもらうには、それを裏付ける証拠やエビデンスが必要なのです。

※【自動増額特約】一定の期間ごとに、一定額あるいは一定の割合で賃料を増額するような特約のこと。

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、物件や入居者様の状況も定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

弊社は管理会社としても長年の経験と実績がございます。スタッフは雨の日も、風の日も、何かあればすぐに現場へ駆けつける行動力を持ち合わせております。万が一、トラブルが起こっても、どこの管理会社よりもいち早く駆けつけ対処できるチームワークがあります。

日々、現地確認を欠かさず、記録化（チェックシートの活用や写真・動画の撮影）、また契約書や重要事項説明書の作成時は具体的な取り決めの記載をした上で、何重にもチェックを徹底しており、オーナー様と入居者様のスムーズな橋渡しができるよう心掛けております。

ワンダーランドは、地域密着型・超現場主義、それが弊社の強みであり、大手管理会社との違いだと思っています。

また、管理のことだけでなく、弊社は様々なお客様から、ありとあらゆるご相談・お悩みを頂いております。1Kのお引越しから相続や売却のご相談まで・・・

不動産のことなら0120-720-901（なにわくでいちばん）のワンダーランドへいつでもご相談下さい！


必ず、皆様のお役に立てるよう、社員一丸となって頑張ります。


 

有限会社ワンダーランド

TEL　06-6643-5755／0120-720-901（なにわくでいちばん）

〒556-0015　大阪市浪速区敷津西1-1-25