オーナー様も借主様も必見！家賃値上げ通知～供託編～

みなさま、こんにちは。

前回ブログ「オーナー様も借主様も必見！家賃値上げ通知～承諾しない編～」では、借主が家賃値上げに同意したくない場合、どう対応すればよいかをお伝えしました。

また、家賃は貸主が一方的に上げられるものではないということもお分かりいただけたと思います。

今回のテーマは『供託』です。

家賃の値上げに同意しない場合、借主が従前の賃料を払おうとしても貸主が受け取らないというケースがあります。そんな時に使える手段が「供託」という方法です。

「家賃を振り込もうとしたのに、大家が受け取ってくれない…」「管理会社に連絡したけど、『指示があるまで払わなくていい』と言われた…」そんなトラブル、実は意外と多いのをご存じでしょうか？

特に、「家賃値上げの通知に同意しないで旧家賃を払おうとしたら、受け取りを拒否された」というケースでは、きちんと対応しないと、借主の落ち度にされてしまうリスクもあるのです。

今回は、そんなときに使える強力な“法的手段”である「供託」について、わかりやすくお伝えします。

「供託（きょうたく）」とは、簡単にいえば「お金を法務局に預けて、支払い義務を果たす制度」です。

借主が「家賃を支払いたいのに、貸主が受け取ってくれない」という状況で使うことができます。

これをすることで、借主は『家賃を払ったことにする』法的効果を得られるのです。

では、どんなときに供託が必要になるのでしょうか？
よくある具体的なパターンを挙げてみます。

① 家賃値上げに同意せず、旧家賃で払おうとしたが拒否された
→ 借主は22万円で払おうとしているが、管理会社は「24.5万円じゃないと受け取れません」と言ってきた。

② 管理会社や貸主が音信不通になった
→ 何度連絡しても返事がなく、家賃の振込先も確認できない。

③ 貸主が口頭で「もう払わなくていい」と言ってきた
→ そんな話を鵜呑みにして本当に払わないでいると、後から「滞納だ」と言われてしまう危険があります。

このような場合、借主側としては「払ったという証拠を残す」必要があります。そのために使うのが「供託」という手段なのです。

ちょっと難しそうに聞こえる供託ですが、やることはシンプルです。以下のステップで進めていきます。


【ステップ①】供託する理由を明確にする

今回のようなケースは「弁済供託」と呼ばれるもので、「私は家賃を払うつもりだけど、受け取ってもらえないので、法務局に預けます」という意味合いになります。


【ステップ②】供託所（法務局）を調べる

供託はどこの法務局でもできるわけではありません。
物件の所在地か貸主の住所地を管轄する「供託所（対応法務局）」を調べましょう。
→ 法務省のサイトから一覧確認可能


【ステップ③】必要書類を用意する

以下のものを準備しておくとスムーズです。
・供託書（供託金収納書）：法務局で入手（HPでダウンロード可）、必要事項を記入
・契約書の写し：家賃・物件情報の確認のため
・通知書の写し：管理会社や貸主からの手紙など
・本人確認書類：免許証や保険証など
・家賃分の現金 or 振込用意：現金を直接預けるか、振込対応も可

【ステップ④】法務局で供託手続き

窓口で書類を提出し、内容を確認してもらいます。
その後、供託金を納める（現金または振込）と、供託は完了します。
難しければ職員に「家賃の弁済供託をしたい」と伝えれば丁寧に案内してくれます。


【ステップ⑤】供託通知書を貸主に送る

供託が完了すると、法務局から「供託通知書」が発行されます。
これを貸主または管理会社に内容証明郵便などで送付して、「私はきちんと供託しましたよ」と通知します。
この通知が重要です。相手が知らなければ、効果が十分に発揮されません。

◆オンライン申請、電子納付も可能

「供託ねっと」（←クリックでHPへ）という供託オンライン申請システムを使えば、わざわざ法務局まで出向くことなく申請可能です。電子納付も可能で、インターネットバンキングやＡＴＭなどが利用できます。

「供託かんたん申請体験コーナー」というページから実際に申請の練習ができるフォーマットが用意されており、わかりやすい内容となっています。

◆ 毎月の家賃を毎月供託する必要がある

基本的には毎月家賃を支払うのと同じように、一度供託しても翌月の家賃についてはまた供託する必要があります。
受け取ってもらえるようになるまで、毎月繰り返す形です。


◆ 供託書の記載ミスに注意！

「相手の名前（貸主の氏名）」「物件情報」「供託理由」の記載を間違えると、やり直しになります。
法務局の窓口で申請する場合は、職員の方に下書きを見てもらいアドバイスを受けると安心です。


◆ 代理人に任せることもできる

不安がある場合は、司法書士や弁護士に依頼することもできます（報酬は1〜3万円程度が目安）。
時間が取れない人や、精神的負担を減らしたい人にはおすすめです。

供託をしておけば、次のようなリスクから身を守ることができます。

・「家賃滞納」だと一方的に決めつけられ、契約解除される
・裁判で「支払い義務を果たしていない」と判断される
・故意に支払いを避けたとみなされ、損害賠償を請求される

また、「私は支払う意思があり、きちんと法的手続きをとりました」と主張できます。これは借主にとって、非常に強い盾になるのです。

「供託」と聞くと難しそうな印象を受けるかもしれませんが、実際には手続きはシンプルで、「家賃を払いたいのに受け取ってもらえない」人にとっての唯一の正当な対抗策です。

値上げを拒否したら受け取りを断られた…
管理会社に連絡を無視される…

そんなときに慌てず、正しい手段で自分の権利を守りましょう。

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、物件や入居者様の状況も定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

弊社は管理会社としても長年の経験と実績がございます。スタッフは雨の日も、風の日も、何かあればすぐに現場へ駆けつける行動力を持ち合わせております。万が一、トラブルが起こっても、どこの管理会社よりもいち早く駆けつけ対処できるチームワークがあります。

日々、現地確認を欠かさず、記録化（チェックシートの活用や写真・動画の撮影）、また契約書や重要事項説明書の作成時は具体的な取り決めの記載をした上で、何重にもチェックを徹底しており、オーナー様と入居者様のスムーズな橋渡しができるよう心掛けております。

ワンダーランドは、地域密着型・超現場主義、それが弊社の強みであり、大手管理会社との違いだと思っています。

また、管理のことだけでなく、弊社は様々なお客様から、ありとあらゆるご相談・お悩みを頂いております。1Kのお引越しから相続や売却のご相談まで・・・

不動産のことなら0120-720-901（なにわくでいちばん）のワンダーランドへいつでもご相談下さい！


必ず、皆様のお役に立てるよう、社員一丸となって頑張ります。


 

有限会社ワンダーランド

TEL　06-6643-5755／0120-720-901（なにわくでいちばん）

〒556-0015　大阪市浪速区敷津西1-1-25