不正な転貸（また貸し）を許さない——正しい不動産契約を守るために

賃貸管理のことも皆さんの悩みに寄り添うワンダーランド久保田です。

不動産の世界では「契約」がすべての信頼の基盤です。
しかし、時としてこの信頼を裏切るような行為が起こります。
それが「無断転貸（また貸し）」です。

私は土地の賃貸人として、正しい契約と信頼関係を何より大切にしてきました。
ところが、ある日、思いもよらぬ形でその信頼が裏切られることになりました。
今回は、不正な転貸の実態と、それに対して私が取ろうとしている法的対応についてお話ししたいと思います。

■ 無断転貸（また貸し）とは？
■ 仲介会社「ワンダーランド」との契約の裏で起きたこと
■ 転貸は「契約無効」そして「解除の正当理由」
■ 不正転貸の実態を暴く——調査と証拠の重要性
■ 法的措置へ——転貸無効の訴訟を視野に
■ 最後に——正直な取引こそ、信頼の基本
不動産や相続に関するお困りごとはワンダーランドへ

■ 無断転貸（また貸し）とは？

賃貸借契約を結んだ借主が、所有者（賃貸人）の承諾を得ずに、第三者に貸す行為を「転貸」または「また貸し」といいます。
民法第612条には次のように定められています。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸してはならない。

つまり、所有者の承諾なしに転貸した場合、その契約は無効です。
そして、賃貸人は契約を解除できる権利を持ちます。

これは当然のことであり、
「所有者の財産を勝手に第三者に貸す」という行為は、法的にも倫理的にも許されるものではありません。

■ 仲介会社「ワンダーランド」との契約の裏で起きたこと

私が土地を貸した際、仲介を担当したのは不動産会社ワンダーランドでした。
当初の説明では、借主は信頼できる事業者であり、自ら使用するとのことでした。
ところが契約後しばらくして、土地の使用状況を確認したところ、借主本人が使用しておらず、別の業者が資材や重機を置いていることが判明しました。

驚いて調べた結果、その第三者は「転借人」だったのです。
つまり、借主が無断で転貸契約を結んでいたということ。
しかも、私（所有者）には一切の相談も承諾依頼もありませんでした。

私はまさに騙された立場です。
仲介会社も借主の説明を鵜呑みにし、実態を把握していませんでした。

■ 転貸は「契約無効」そして「解除の正当理由」

このような無断転貸が行われた場合、
法的には次の2つの対応が可能です。

1.転貸契約は無効（民法612条違反）
2.賃貸借契約を解除できる（信頼関係の破壊）

裁判でも、賃借人が承諾なく転貸した場合、
所有者が契約を解除しても「信頼関係の破壊」として正当と認められます。

つまり、私は法的に正当な立場にあります。

■ 不正転貸の実態を暴く——調査と証拠の重要性

うした不正を立証するためには、現場確認と証拠収集が不可欠です。
私はすぐに次の行動を取りました。

・現地調査を実施し、使用者・車両・看板を写真で記録
・登記簿・契約書の内容を精査
・借主・転借人・仲介会社の間で交わされた書面を確認
・管理会社や近隣住民からの聞き取り

その結果、転借人は正式な承諾を受けずに土地を使用していることが明らかになりました。
しかも、借主は所有者への説明責任を果たさず、仲介会社にも誤った情報を伝えていた可能性があります。

■ 法的措置へ——転貸無効の訴訟を視野に

現在、私は転貸無効確認および賃貸借契約解除に向けて法的手続きを検討しています。
目的は、単に契約を終わらせることではありません。
正当な契約関係と所有者の権利を守るためです。

このような不正な転貸を見過ごせば、
「一度貸した土地を、勝手に第三者に貸される」
という事態がまかり通ることになります。
それは社会の不動産取引の信頼そのものを揺るがす行為です。

■ 最後に——正直な取引こそ、信頼の基本

不動産取引において、所有者・借主・仲介会社の三者が
誠実であることが何より大切です。

今回の件を通じて、私は強く感じました。
契約書の文言だけでなく、「人としての誠実さ」が求められるということを。

私はこの問題を法の下で正しく解決し、
同じように無断転貸で悩む人たちの参考になるよう、
今後も経過を公開していきたいと考えています。

無断転貸を行うような不正は、必ず明るみに出ます。
そして、正しい契約と誠実な取引こそが、
不動産業界の信頼を守る唯一の道です。

不動産や相続に関するお困りごとはワンダーランドへ

不動産相続の相談窓口

有限会社ワンダーランド　久保田　博

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この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。