「相続税対策にアパートを建てませんか？」と言われたら考えるべきこと

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

「現金のまま持つより、アパートを建てた方が相続税対策になりますよ」
銀行や建築会社から、そんな提案を受けたことのある方も少なくないのではないでしょうか。

確かに、賃貸アパートを建てると土地や建物の評価額が下がり、結果として相続税が軽減される仕組みがあります。

このため「賃貸経営＝相続税対策になる」という考え方は広く知られるようになりました。

しかし、その一方でローン返済や修繕コスト、サブリース契約の問題に直面し、期待したほどの効果が得られなかったケースもあります。

今回は、相続税対策として賃貸経営を始めるときに知っておきたいポイントとリスクを整理してみたいと思います。

1. なぜ「相続税対策になる」と言われるのか

不動産を所有するときの相続税評価は、現金をそのまま持っている場合に比べて低くなります。

例えば、土地の評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」を基準にするため、実際の市場価格より低く算出されることが多いのです。

さらに、アパートを建てて賃貸に出すと「貸家建付地」「貸家」として評価が下がり、結果として相続税の負担を抑えることができる仕組みです。

この「評価額が下がる」という特徴が、不動産＝相続税対策とされる理由です。

2. 建築を勧められる背景

金融機関や建築会社、サブリース会社にとって、アパート建築は大きな事業です。

そのため営業の際には「相続税が安くなる」「ローンは家賃で返済できる」「空室保証もある」といったプラス面が強調されがちです。

確かに一理ある内容ではありますが、実際には注意すべき条件や将来のリスクまで丁寧に説明されることは多くありません。

こうした提案を聞けば「安心できそうだ」と感じるのも自然なことです。

だからこそ、オーナー側としても冷静に情報を整理し、本当に長期的に成り立つ計画かどうかを見極めることが大切です。

3. 実際に待っている現実

●ローン返済の重み
　金利上昇や家賃下落があれば、予定通りの返済計画が崩れます。

●サブリース契約の落とし穴
　家賃保証といっても、契約更新のタイミングで減額を求められることは珍しくありません。結局、オーナーだけが負担を背負う形になることも。

●修繕コストの現実
　20〜30年経てば、外壁や配管など大規模修繕に数百万円〜数千万円規模の出費が必要です。

●空室リスクは常につきまとう
　人口減少や競争の影響で「満室保証」は存在しません。

こうした現実を知っておくことで、事前に修繕費を積み立てたり、契約条件を見直したりと、備えを取ることができます。

リスクを理解した上で取り組めば、長期的に安定した賃貸経営につなげることも可能です。

4. 帳簿と現金が逆転する「カラクリ」

さらに見落とされやすいのが、帳簿上の利益と手元の現金の動きが一致しないという点です。

最初の頃は、建物の減価償却を多く計上するため経理上は赤字になっても、実際のお金は手元に残りやすい。

ところが年数が経つと、減価償却が少なくなり帳簿上は黒字に見えても、借入金の返済が続いているため手元資金は減っていくという現象が起こります。

「黒字なのに通帳は減っている」という不思議な状況は、この仕組みが原因です。

知らずに始めると「儲かっているはずなのにお金がない」と戸惑うことになりかねません。

5. まとめ

賃貸経営は相続税対策になるとよく言われますが、その裏にはローン、修繕、空室、サブリース契約、そして帳簿と現金のズレといった複数のリスクがあります。

もちろん「やるべきではない」という話ではありません。

実際に経営を続けて成功している方も多くいらっしゃいます。

ただ、「簡単に儲かる」と聞こえる話には必ず裏があり、安易に飛びつけば思わぬ負担を抱えることもあります。

相続税対策を考えるときには、税額の軽減効果だけでなく、長期的な経営の現実を見据えることが大切です。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

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