オーナー様必見！経営・管理ビザの取得厳格化～不正ビザの隠れたリスク～

不動産オーナーの皆様、こんにちは。

2025年10月16日から、入管法の運用見直しにより経営・管理ビザの取得要件が厳しくなりました。

入管法とは、正式名称を「出入国管理及び難民認定法」といいます。

外国人の在留資格、在留期間の更新、強制退去、不法滞在や難民申請に関する取り決め等が定められており、出入国の公正な管理と難民の認定手続きの整備を目的としています。

一見、日本人にはあまり関係ないように感じる入管法の改正ですが、弊社ワンダーランドのある浪速区は、外国人居住者が大変多い街です。

私たち管理会社にとっても、オーナー様にとっても、知っておくべき情報だと思いますのでご紹介します。

ここ数年、経営管理ビザを利用した「形だけの起業」が増加していました。

実際には事業活動を行わないペーパーカンパニーを設立して在留資格を取得したり、移住の手段として利用されたりする事例が後を絶ちませんでした。

これらの不正取得が不法就労を助長する形になり社会問題化したことで、入管当局は審査を抜本的に見直したのです。

今回の改正では、以下のような条件が求められるようになりました。

①３，０００万円以上の資本金等が必要
②１人以上の常勤職員を雇用することが必要
③申請者又は常勤職員のいずれかが相当程度の日本語能力を有すること
④申請者が、経営管理に関する実務経験が3年以上あること、又は経営管理等について修士以上の学位を有すること
⑤事業計画書については中小企業診断士や公認会計士等の専門家の確認を義務付け

つまり、書面だけの起業ではもう通らないということです。
実態ある企業だけがビザを得られる時代になったのです。

今回の規制は健全化のための措置ですが、その裏で「すでに貸してしまった物件」で被害に遭っているオーナー様も少なくありません。

不正な申請者は、とにかく見せ方が巧妙です。法人登記簿、ホームページや会社案内などが綺麗に整えられていれば、申込の時点では見抜くことが難しいのです。

代表的なトラブルを紹介します。

① 退去命令・夜逃げ・原状回復トラブル
不正が発覚すれば、借主は在留資格を失い突然帰国。
結果、家賃滞納・荷物放置・原状回復費用の負担がオーナー様にのしかかります。
保証会社へ加入していない、もしくは保証の限度額を超えると数十万～数百万円単位の損失も珍しくありません。

② 無許可営業・用途違反による行政指導
外国人向けゲストハウスやインターン宿泊所などを名目に、実際は旅館業法や建築基準法違反というケースも。
オーナー様ご自身が行政からの改善命令や指導を受けるリスクがあります。
「貸しただけ」では済まされない時代です。

③ 架空法人・詐欺グループによる登記悪用
架空会社が登記住所として物件を利用するケースもあり、税務署や警察から照会が来ることも。
犯罪グループがダミー会社を経営管理ビザで設立していたという実例もあります。
巻き込まれたオーナー様は、余計な時間を取られ、心労がかさむことでしょう。

弊社ワンダーランドでは、次のような対策を徹底しています。

①審査段階での事業実態チェック
登記簿謄本＋実際の営業内容・契約先・取引履歴等を確認
在留資格・申請ステータスの確認
外国籍契約者本人との面談
外国籍の取り扱いに慣れている保証会社による審査・確認

②契約書・特約条項の整備
在留資格失効時・事業停止時の即時解除条項
事業実態に変更があった場合の報告義務
定期借家契約による柔軟なリスクコントロール

③管理後の巡回・確認
住居利用・転貸がないか定期チェック
看板・営業状況・従業員出入りの定期チェック
近隣苦情・行政対応が発生した場合の迅速な報告・是正

④万一のトラブル時の法的対応
弁護士・行政書士とのネットワークで対応
保証会社と連携し、滞納・夜逃げ・原状回復までワンストップで処理

書類上は立派な会社、実態は空っぽ・・・。
そんな借主に貸してしまうだけで、何十万円、何百万円の損害が発生しかねません。

経営管理ビザの厳格化により、確かに不正は減ると思いますが、無くなるわけではありません。不正を見抜き、ふるいにかけるという業務は、オーナー様の自主管理ではなかなか対応できない領域です。

自主管理では防げないリスクを、管理会社が前線で遮断する。

弊社ワンダーランドのスタッフは、常にオーナー様のリスク回避を念頭におき、日々の管理業務を行っております。

不動産経営には、空室対策や賃料の見直し、入居者対応から資産運用まで、日々さまざまなお悩みがつきものです。

私たちワンダーランドは「地域密着・超現場主義」を強みに、オーナー様一人ひとりに寄り添ったサポートを心掛けています。

日々の点検や入居者様からのご要望・対応はもちろん、物件や入居状況を定期的にご報告することで、忙しいオーナー様のご負担を軽減いたします。

雨の日も風の日も、スタッフは何かあればすぐに現場へ駆けつけ、トラブルには迅速かつ的確に対応できる体制を整えております。

また、管理業務だけでなく、引越しや売却、相続のご相談まで幅広く承っております。不動産のことならどんな小さなお悩みでもお気軽にご相談ください。

オーナー様と入居者様の架け橋となり、安心できる不動産経営を支えることが私たちの使命です。

必ずお役に立てるよう、社員一同、全力で取り組んでまいります。

有限会社ワンダーランド

TEL　06-6643-5755／0120-720-901（なにわくでいちばん）

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