オーナー様必見！借主から「法人名義が変わる」と言われたら？

オーナーの皆様、こんにちは。

事業用物件をお持ちのオーナー様から、時折このようなご相談があります。

「テナントの代表者は同じままだけど、会社の名義が変わると言われた。これは問題ないのか？」

一見すると「代表者が同じなら大丈夫なのでは？」と思われるかもしれません。しかし、結論から申し上げますと、名義が変わる＝契約主体が変わるという意味であり、賃貸契約において極めて重要な変更です。これを適切に処理しないと、賃料未払い・原状回復・敷金トラブルなど、後々大きなリスクとなりかねません。

今回は、オーナー様が安心して判断いただけるよう、「法人名義が変わる」と言われた場面で必ず確認すべきポイントと、実務上の正しい対応についてご説明いたします。

まず大前提として、法人が名義となっている賃貸借契約の場合、もちろん当事者は名義である法人です。
法人は個人と同じように法律上の人格を持った「別人」です。

つまり、
・代表者が同じ
・店の名前が同じ
・従業員も同じ
・営業内容も同じ

これらが全て一致していても、法人名義が変わった時点で、契約主体はまったくの別人に変わることになります。

したがって賃貸借契約は自動的に引き継がれず、オーナー様の承諾なしに名義変更はできません。

これを勘違いしているテナント様も少なくなく、「会社が変わっただけですから」と気軽に言われることがありますが、オーナー様としては慎重に対応すべき場面です。

名義変更を軽く扱うと、例えば次のようなリスクが生じます。

● 賃料債務の回収が困難になる
新会社が経営不安定である場合、「前の会社の代表と同じだから大丈夫だと思っていた」では済みません。支払い義務を負うのは新法人であり、旧法人には請求できません。

● 原状回復義務の所在があいまいになる
物件を返還する際の責任を誰が持つのかが不明確になると、工事費用を巡る紛争になりやすくなります。

● 敷金の返還先が不明となる
敷金の返還義務は旧法人に対して発生します。
しかし、新法人が「敷金も引き継いだつもりだった」と主張し、旧法人はすでに休眠・清算状態…というケースも実は多いのです。

こうしたリスクは、名義変更ではなく新規契約として、また、契約見直しの良い機会として適切に処理することで防ぐことができます。

ここが最も誤解されやすい部分です。

しつこく言いますが、代表者と法人はまったく別の存在です。

代表者が同じでも、法人が倒産した場合、賃料や原状回復費用など、代表者個人には請求できません。（代表者が連帯保証人になっている場合を除く。）

敷金の取り扱いも明確にしておかないと後々揉める原因となります。

そもそも支払い能力や信用力は旧法人とは無関係のため、「代表者が同じ＝安心」という考えはオーナー様にとって非常に危険なのです。

ここからは実務です。
代表者が同じであっても、法人が変わると言われた場合、オーナー様や管理会社が行うべき対応をご紹介します。


① 新法人の審査を行う
名義変更（新規契約として契約書巻き直し）の前に、必ず新法人の審査が必要です。

≪基本的な必要書類≫
・新法人の登記事項証明書
・直近の決算書または試算表
・代表者の身分証明書
・事業計画書（必要に応じて）
・保証会社の審査申込書

「同じ代表者なので審査は不要ですよね？」と言われることがありますが、スルーしてはいけません。法人が変われば、基本的には新規契約として審査を行います。

こういった場合の細かいルールは保証会社により違いますので、その都度、確認が必要です。（※法人番号が変わらない場合は再審査を不要とする保証会社もあります。）

保証会社の審査が通らない場合、契約を見送る判断もできるため、ここは重要なチェックポイントです。

② 新法人と新たに賃貸借契約を締結する
現行契約の名義を付け替えるのではなく、新法人と新しい契約を締結するのが原則です。この時に契約条件を見直すことが肝心です。

≪見直すポイント≫
・賃料や共益費
・敷金の金額
・保証会社加入の有無
・用途や営業時間
・更新条件
・原状回復条項の明確化

名義が変わるということは、オーナー様にとって「交渉のタイミング」でありチャンスなのです。

③ 旧法人との契約は解約として処理する
名義変更ではなく「解約→新規契約」という流れが最もトラブルがありません。特に重要なのが、旧法人の原状回復義務をどう扱うかです。

ケースによっては、
・旧法人の原状回復義務を免除し、新法人がそれを承継する
・旧法人の退去立会いを行い、残置物を新法人に承継する
など、契約書に明記しておく必要があります。

④ 敷金の扱いを明確にする
敷金は非常に揉めやすいポイントです。原則的には、旧法人へ敷金を返還し、新法人が新たに敷金を差し入れるという手続きが最も安全です。

ただし、事業の継続性が高く双方が合意している場合、敷金承継の特約を設けることも可能です。いずれにしても、契約書での明確化は必須です。

名義変更を軽く扱うと、後々「誰に何を請求できるのか」が曖昧になり、大きなトラブルを招くことになります。

ルールに沿って丁寧に進めれば、オーナー様にとって賃貸条件を整える良い機会にもなり得ます。

弊社ワンダーランドは、浪速区を中心に長年にわたり賃貸管理に携わっております。

名義変更のご相談はもちろん、契約の見直し、賃料設定、テナント審査、原状回復の調整など、日々の管理業務でお困りのことがございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

オーナー様が安心して物件を運営できるよう、これからも全力でサポートさせていただきます。

不動産経営には、空室対策や賃料の見直し、入居者対応から資産運用まで、日々さまざまなお悩みがつきものです。

私たちワンダーランドは「地域密着・超現場主義」を強みに、オーナー様一人ひとりに寄り添ったサポートを心掛けています。

日々の点検や入居者様からのご要望・対応はもちろん、物件や入居状況を定期的にご報告することで、忙しいオーナー様のご負担を軽減いたします。

雨の日も風の日も、スタッフは何かあればすぐに現場へ駆けつけ、トラブルには迅速かつ的確に対応できる体制を整えております。

また、管理業務だけでなく、引越しや売却、相続のご相談まで幅広く承っております。不動産のことならどんな小さなお悩みでもお気軽にご相談ください。

オーナー様と入居者様の架け橋となり、安心できる不動産経営を支えることが私たちの使命です。

必ずお役に立てるよう、社員一同、全力で取り組んでまいります。

有限会社ワンダーランド

TEL　06-6643-5755／0120-720-901（なにわくでいちばん）

〒556-0015　大阪市浪速区敷津西1-1-25