【マンションオーナー様必見】数百億円を動かす富裕層が「資産管理会社」を作る本当の理由とは？

いつもマンション経営、お疲れ様です！日々、入居者対応や物件の維持・修繕に気を配られているオーナーの皆様にとって、「今の資産をどう守り、次の世代へどう残すか」は、常に頭を悩ませる大きなテーマではないでしょうか。

実は最近、日本のトップ個人投資家や、自身の企業を売却（M&A）して巨額の富を得た元起業家たちの間で、ある共通の動きが目立っています。 それは、個人で「資産管理会社（プライベートカンパニーやファミリーオフィス）」を設立し、数百億円規模の資産を法人として運用しているというケースです。

「数百億なんて雲の上の話だ」と思われるかもしれません。しかし、彼らがわざわざ会社を作って資産を管理する「本当の理由」を紐解いていくと、実はマンションオーナーの皆様が直面している課題の解決策と全く同じなのです。

本日は、トップ富裕層の資産防衛術から、マンション経営に活かせるヒントを学んでいきましょう！

個人の口座に何百億円もの現金を持っていたとしても、彼らはそのまま放置しません。わざわざ設立費用や維持費をかけてまで「資産管理会社（法人）」の箱を作るのには、明確な3つの理由があります。

① 圧倒的な「税率の差」を利用するため

・個人の所得税や住民税は、稼げば稼ぐほど税率が上がり、最大で約55％にも達します（累進課税）。半分以上が税金で消えてしまう計算です。
・一方、法人の実効税率は、利益が大きくても約30％前後で頭打ちになります。この税率の差額を利用して、手元に残るお金（キャッシュ）を最大化しているのです。

② 利益の「再投資」を最速で行うため

・個人で資産を運用して利益が出ても、高い税金を引かれた後の「残りカス」でしか次の投資ができません。
・法人であれば、利益をそのまま法人の「経費」として次の投資（新たな不動産購入や事業投資など）に回すことで、合法的に税引き前の資金を使って雪だるま式に資産を拡大できます。

③ 次世代への「相続・承継」をスムーズにするため

・個人名義の現預金や不動産をそのまま相続すると、多額の相続税が発生し、資産が目減りします。
・法人化しておけば、個人の財産は「その会社の株式」という形に変わります。株式の評価額をコントロールしたり、少しずつ家族に株式を贈与したりすることで、莫大な資産を無傷に近い形で次世代へ引き継ぐシステム（ファミリーオフィス）を作っています。

「個人投資家」や「地主」という個人プレイから、「資産管理会社の経営者」へシフトすること。これが、現代のトップ富裕層たちが実践している最も確実な資産防衛術です。

マンションという立派な事業基盤をお持ちの皆様は、すでにそのスタートラインに立っています。もし現在、家賃収入による毎年の税金や、将来の相続について少しでもご不安があるなら、「自分だけの資産管理会社」の設立を検討してみてはいかがでしょうか？

トップ富裕層が「資産管理会社」を設立して資産を守っている理由についてお話ししました。

では、実際に「どのくらいの規模のマンション経営」から、個人から法人（会社）へ切り替えるべきなのでしょうか？ 「うちは1棟（あるいは数室）だけだから、会社を作るなんて大げさでは…」と迷われているオーナー様は、ぜひ以下の5つの項目のうち、いくつ当てはまるかチェックしてみてください！

法人化を検討すべき5つのチェックリスト
☑ 給与所得と不動産所得の合計が「年間900万円」を超えている
☑ 不動産所得（家賃収入から経費を引いた利益）が「年間500万円」以上ある
☑ 毎年の「所得税」と「住民税」の支払いがかなり重いと感じている
☑ 将来、配偶者や子供にマンション（資産）をなるべく無傷で残したい
☑ 家族に不動産管理を手伝ってもらい、合法的に「給与」を支払いたい
いかがでしょうか？1つでもチェックが入ったオーナー様は、法人化（資産管理会社の設立）によって大きなメリットを得られる可能性が非常に高いです。

なぜ「900万円」や「500万円」がボーダーラインになるのか？
チェックリストにある具体的な金額には、明確な理由があります。それは「個人の税率」と「法人の税率」が逆転するタイミングだからです。

個人の税金（所得税＋住民税）は、稼げば稼ぐほど税率が高くなる「累進課税」です。一方、法人の税金（法人税等）は、一定のラインで頭打ちになります。

課税される所得金額　個人の税率（所得税＋住民税の目安）法人の実効税率の目安（中小企業）
330万円 〜　　　　　　　約 30%　　　　　　　　　　　　　約 21% 〜 25%
900万円 〜　　　　　　　約 43%　　　　　　　　　　　　　約 25% 〜 30%
1,800万円 〜 　　　　　　約 50%　　　　　　　　　　　　　約 30% 〜 34%

表を見ると一目瞭然ですね。 個人の所得が900万円を超えたあたりから、税金でごっそりと利益を持っていかれてしまいます（なんと約43％！）。もしオーナー様が会社員としてのお給料をもらいながらマンション経営をしている場合、合算された所得がこのラインを超えると、家賃収入の半分近くが税金に消えてしまう感覚になるはずです。

利益（不動産所得）単体で見ても、500万円を超えたあたりから、法人化して実効税率を抑えた方が、設立費用を差し引いても手元に残る現金（キャッシュ）が多くなるケースがほとんどです。

家族への「お給料」が最大の節税になる

また、法人化の最も大きな恩恵の1つが「家族を役員や従業員にして、役員報酬（給与）を支払えること」です。

個人のマンション経営のままでは、同居する家族へのお給料は原則として経費として認められにくい（専従者給与などの厳しい要件がある）のが現実です。しかし、会社（法人）を作ってしまえば、奥様やお子様に管理業務を手伝ってもらい、その対価として給与を支払うことが容易になります。

これにより、オーナー様お一人の高い税率で課税されるはずだった利益を、家族に分散させることで、一族全体での税金負担を劇的に下げることができるのです。

「法人化」は決して雲の上の富裕層だけのものではありません。家賃収入という安定したビジネスモデルを持つマンションオーナー様にとって、税金から資産を守り、家族を豊かにするための最も現実的で強力な「盾」となります。

ご自身の確定申告書を一度見直してみて、もしチェックリストの数字を超えているようであれば、ぜひ税理士などの専門家に「法人化のシミュレーション」を依頼してみてください。きっと、驚くような結果が出るはずですよ！

不動産相続の相談窓口

有限会社ワンダーランド　久保田　博

TEL　06-6643-5755／0120-720-901（なにわくでいちばん）

〒556-0015　大阪市浪速区敷津西1-1-25

email  :  [email protected]