【実録】「夜中の電話」に怯える日々を終わりにしませんか？プロが直面した「お風呂の詰まり」から始まる賠償トラブルの裏側

こんにちは、賃貸管理のことも皆さんの悩みに寄り添うワンダーランド久保田です。

マンション・ビルオーナーの皆様、今日もお疲れ様です。所有されている物件で、もし今夜「上階から部屋に水が漏れている！」とパニックの電話がかかってきたら、あなたはどう対応されますか？

自主管理をされている方、あるいは「対応が遅い」と評判の管理会社に任せている方にとって、こうした突発的なトラブルは、精神的にも時間的にも最大のストレスです。

今回は、私が実際に解決した「ある家族の不注意が招いた、冷や汗ものの漏水事故」の事例を引き合いに出しながら、なぜプロの管理が必要なのかをお話しします。

1. 現場で見た衝撃の原因：お風呂が流れない！
2. 二次災害「階下への漏水」と、判明した絶望的事実
3. プロの執念：オーナー様を「損」から守るための知恵
4. 騒音・ゴミ・滞納……「プロの初期対応」が分かれ道
5. 結論：オーナー様は「報告書」をチェックするだけでいい
あなたの物件、今のままで「安心」ですか？

1. 現場で見た衝撃の原因：お風呂が流れない！

ある日の夜、入居者様から「お風呂のお湯が逆流して流れない」という悲鳴のような連絡が入りました。現場へ急行し、水道業者とともに排水口を徹底調査。そこで出てきた原因は、意外なものでした。

原因は、入居者様の奥様と娘さんの「髪の毛」の蓄積。

毎日少しずつ蓄積された髪の毛が、排水管の奥で巨大な塊となり、完全に水の通り道を塞いでいたのです。「まさか自分たちが……」と絶句するご家族。しかし、本当の悲劇はここからでした。

2. 二次災害「階下への漏水」と、判明した絶望的事実

お風呂から溢れ出した大量のお湯は、防水パンの容量を超え、床下へ浸透。あろうことか階下の住居の天井から、ポタポタと水が漏れ始めてしまったのです。

階下の住人の家財道具や電化製品、そして天井の張り替え。多額の損害賠償が発生する事態です。通常、こうしたケースは入居者が加入する「家財保険（個人賠償責任保険）」で解決します。

しかし、ここで衝撃の事実が発覚します。なんと、この加害者となった入居者様は、保険の更新を忘れており「未加入」の状態だったのです。

3. プロの執念：オーナー様を「損」から守るための知恵

加害者に支払い能力がなければ、被害者は当然、建物の持ち主である「オーナー様」に矛先を向けてきます。「管理が悪いから漏れたんだ！」「オーナーがなんとかしろ！」 ……もしあなたが一人でこの怒りを受け止め、法的な調整をしなければならないとしたら、どう感じますか？

私たちは、オーナー様をこの泥沼から守るため、持てる知識を総動員しました。

・被害者側の火災保険の活用：まずは階下の方の保険（借家人賠償や特約）が使えないか精査。
・オーナー様側火災保険の適用：建物自体の損害については、オーナー様が加入されている火災保険の特約を適切に申請。
・加害者への求償と和解：保険が降りない部分については、加害者である入居者様に対し、法的な理屈に基づいた分割弁済のスキームを提示。

結果として、オーナー様の持ち出しを最小限に抑え、かつ当事者同士の感情的な対立を収束させ、円満解決へと導きました。これは、単に「修理業者を呼ぶだけ」の管理会社には到底できない芸当です。

4. 騒音・ゴミ・滞納……「プロの初期対応」が分かれ道

今回の漏水事故に限らず、賃貸経営には常にリスクが付きまといます。

・騒音トラブル：夜中に警察を呼ばれる前に、プロが「角の立たない注意」で収める。
・ゴミ出しマナー：誰が捨てたか特定し、証拠を持って粘り強く指導する。
・家賃滞納： 1日の遅れも見逃さず、事務的に、かつ法的に淡々と督促する。

これらを放置すると、優良な入居者が愛想を尽かして退去してしまい、物件の質がどんどん下がっていきます。「迅速なトラブル対応」こそが、実は最強の空室対策なのです。

5. 結論：オーナー様は「報告書」をチェックするだけでいい

不動産経営は、本来「資産運用」であるはずです。それなのに、入居者の不注意やワガママに振り回され、夜も眠れないほど頭を悩ませる。それは本末転倒ではないでしょうか。

「煩わしい実務や、胃が痛くなるような交渉はすべて弊社が引き受けます。オーナー様は、月に一度届く報告書をチェックするだけでいいのです。」

これが、私たちが提供する「解放感」という価値です。今回の事例のように、保険の未加入チェックから、万が一の際の複雑な保険金請求のサポートまで、私たちはオーナー様の「盾」となります。

あなたの物件、今のままで「安心」ですか？

・「今の管理会社は、トラブルが起きても報告が遅い」
・「自主管理をしているが、正直もう限界を感じている」
・「入居者の保険が今どうなっているか、把握できていない」

一つでも当てはまるなら、ぜひ一度、私の経験をお役立てください。まずは、今抱えている一番の懸念事項を、お茶を飲むような感覚で気軽にお話ししませんか？

不動産相続の相談窓口

有限会社ワンダーランド　久保田　博

TEL　06-6643-5755／0120-720-901（なにわくでいちばん）

〒556-0015　大阪市浪速区敷津西1-1-25

email : [email protected]

この記事を書いた人

有限会社ワンダーランド久保田　博クボタ　ヒロシ

　大阪ミナミ　高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。

そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。

買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。買うのはどこの不動産屋でも同じ！しかし、売るの時は、大手！と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和３３年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業（不動産業　免許番号第1590号）。南新商事のお客様を受けつがず、平成２年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成２年と言うと、バブルの絶頂期で土地を２～３週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳（２７歳）は言えず、３３歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠２7歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に１件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の２階には子供を寝さす部屋として２畳の和室（現在もあります）を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか５年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から１人２人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成１１年６月に、大阪市浪速区元町１丁目（私の実家）に２店舗目を出すことが出来ました。（2020年に難波店閉店）

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。道尽き心安んずる、便ち是死所。世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。