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2020年08月08日
ブログ

賃貸住宅の管理業務

なんば大国町の不動産エージェント ワンダーランド・久保田 博です。  不動産に関係する有る事や無い事も色々書いていきますので宜しくお願い致します。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」2020年6月19日に広布されました。

賃貸住宅の管理業務界念願の法制化

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立しました。


これにより賃貸住宅の管理戸数200戸以上を持つ受託管理者とサブリース会社は、2011年に施行された「賃貸住宅管理業者登録制度」への登録が義務化されています。しかし、次の項目にあるように注意が必要です。


登録を受けた賃貸住宅管理会社は、業務管理者の選任と、管理受託契約締結前の重要事項の説明、財産の分別管理、委託者への定期報告等を義務付けられる。


現在、賃貸住宅管理業の登録をしている管理業者は・・・

現在、賃貸住宅管理業の登録は『任意』ですが、当該法案により登録が『義務』となるわけです。


現在ワンダーランドは、すでに登録しているのですが、現在の登録制度自体が、新法施行により廃止されるために再度申請を行なうわなければならないということで、面倒ですが、法律なのでどうすることもできません!


ワンダーランドの賃貸住宅管理業の登録番号は、国交大臣(2)464号でしたが・・・
今まで登録していた意味はなにもないですね(´;ω;`)

登録していない業者も結構いたけど、ご破算になります。


なぜ、この法律ができあのか?

今回この法律ができた理由の中に
管理会社はマンションオーナーや家主さんの大切な家賃を集めて精算しマンションオーナー様にお渡しするのですが、管理会社が倒産してしまうとマンションオーナーや家主さんは当方にくれます。
管理会社が個人事業者や零細業者の場合は法的処置とっても賃料が戻らずどうすることもできなくなることがあります。
また、管理会社が行方不明になると家賃や管理会社が預かっている敷金の保全はまったく不可能になってしまいます。
言い方は悪いかも知れませんが、ないところからは取れなくなります。


賃貸住宅管理適正化法により義務化される「賃料等の分別管理」(分譲マンションは管理費と修繕積立金は分別管理されているように)は、管理会社の経営破たんにおいても、マンションオーナーや家主さんの財産を保全することが可能になってきます。


今までのような街中の不動産屋から賃貸管理会社に!
非常に大きな社会的責任を負っている賃貸管理会社は、今、資産管理会社にと思っているところも多くあります。今後、法制化された仕組みの中で、国家資格者である「賃貸不動産経営管理士」と共に、より社会に認知される存在となり、社会に役に立つ存在になることだと思っています。

「賃貸不動産経営管理士」

この業務管理者には、国家資格化へ向けて試験形式などが変更されている「賃貸不動産経営管理士」の資格者があたる可能性が高いです。(現在は、管理事務に関し、6年以上の実務経験を持つ者人でも良いことになっていますが)

これだけ取り沙汰されている賃貸不動産経営管理士という資格、不動産屋のおっさんも、いや失礼!社長さんでも、知らなかった方が多くいらっしゃいます。


この資格、今は民間の資格。

2015年度試験への申し込み者は約5,000人だったのに対し、世間的な注目度も上がると翌年度の申し込み者は約14,000人になり、1年で3倍の受験者数に急増した資格です。

2017年度の申し込み者は更に増えて約17,000人を数え、資格に対する注目度・人気度は年々アップするばかりです。

賃貸不動産経営管理士ってどんな資格?

宅建に合格した人であれば、賃貸不動産経営管理士試験には余裕で突破できる資格みたいに言われるてるけど・・・

とんでもありません。段々と難しくなってきているようで(上記図を参照)なめてかかると宅建士保有者も簡単に落っこちゃいます(^_^;)そんな人も結構います。


そんなためにも合格率が上がってきています。
今年は民法の改定がありました。また、賃貸不動産経営管理士試験も40問から50問に変わりましたが、まだ合格しやすいようだと、そして、今回が民間資格最後かもと思って受験されています。


コロナ禍で皆さん家で過ごされる時間も多くなってきてるので、WEBなどでも勉強している方も増えているのも事実です。


ワンダーランドもこれからも皆さんのためにより良い管理会社になってまいります。



セルフィンは売り出されている物件の価格が高すぎたり、安すぎたりしないかを判定いたします。

コロナ禍で世の中、世の中が前のようにはいかないと言われています。

もちろん、この1〜2年でいやすでに不動産業界も大きく変わってきています。

そんな中で、ITを使いながら、皆様にもっとより良い情報を提供できるように精進してまいります。ワンダーランドもAIもデラックスフォーメーション(ITの浸透が、人々の生活をあらゆる面でより良い方向に変化させる)も導入し変革をしていきます。



ワンダーランドが提供している【SelFin(セルフィン)無料】を利用すれば物件の診断レポートなどや価格の妥当性・流動性を判定します。


ワンダーランドは売買も扱っています。下記からどうぞ!

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   住所:大阪市浪速区元町1-5-19
 Tel: 0120-720981(なにわくは一番)
 Fax:   06-6647-3363


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この記事を書いた人
久保田 博 クボタ ヒロシ
久保田 博

 大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。

なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンターなどで遊び呆けて育ちました。

世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば良くなく、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。

そんなこんなで今があります。

「不況」「倒産」「リストラ」「失業」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。

不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、営業努力も怠って業界も現在に至っている一面もあります。

そのような中、やはり、お客様なしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいい物件を本当に喜ばれるようにサービスを提供していきたいのです。

しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れています。

買いの場合は、業者はどこでもよく、物件にひかれ購入してくれます。  買うのはどこの不動産屋でも、同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。

大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係などや調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。

ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産屋)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。

平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2?3週間も抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(28歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。

そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。

私自身、まだ弱冠28歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、寒い冬も、暑い夏も、チラシを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。

なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。

いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。

皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。

その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。

今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。

幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。

好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。

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