賃貸契約に潜む違約金~契約書の「特約」は要チェック!~
不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。
賃貸契約を結ぶ際、契約書を細かく確認することはありますか?
契約書には多くの条項が記載されていますが、その中でも「特約」に注意を払うことが非常に重要です。
特に、短期解約違約金や家賃滞納時のペナルティなど、特約が賃借人にとって思わぬ負担を強いる可能性があります。
1.特約とは?
特約とは、一般的な賃貸契約書の条項に加えて、個別の条件や特別な取り決めを明記したものです。
これにより、契約全体が貸主と借主の合意に基づくものであることが保証されます。
特約は契約書の最後の方や、小さな文字で記載されていることが多いため、見落とされがちです。
しかし、特約が賃借人にとって大きな影響を与えるケースもあります。
2.注意が必要な特約 ①短期解約違約金
賃貸契約書には、「契約期間内で解約した場合に違約金が発生する」という特約が含まれることがあります。
具体的には
●1年未満で退去する場合は家賃の2ヶ月分を支払う
●2年未満で退去する場合は家賃の1ヶ月分を支払う
このような違約金は、貸主が賃借人の早期退去による損害を補填するために設定されるものです。
特約として明記されている場合、合意の上で契約を結んでいるため、拒否することはできません。
契約書に記載された契約期間と違約金の金額を確認し、短期間での解約が必要になる可能性がある場合には注意しましょう。
②家賃滞納時のペナルティ
家賃の支払いが遅れる場合、延滞金が発生することがあります。
この延滞金の割合や条件が特約で設定されている場合があります。
●延滞金
契約書に記載された利率が適用されますが、公序良俗に反しない範囲で運用されます(一般的には年利14.6%程度が多いです)(利息制限法に基づく)
●遅延日数に応じて追加料金が発生するケースも
延滞金の計算方法や、支払いが遅れる場合の通知義務について確認しましょう。
もし、延滞が避けられない場合、管理会社や貸主に事前に連絡することでトラブルを軽減できる可能性があります。
③修繕費用の負担
特約で修繕費用の負担が明記されている場合があります。
例えば、退去時に一定のクリーニング費用が発生することや、物件の設備修繕費用の一部を賃借人が負担することが定められているケースです。
●退去時のクリーニング費用3万3千円を賃借人が負担
●エアコンや給湯器の修理費用を半額負担
修繕費用に関する条項を注意深く確認し、特に「通常損耗」との区別が明確かどうかを確認しましょう。
3.特約の確認方法と対策
特約をしっかりと確認するための、ポイントを挙げます。
①契約書の内容を理解しようと努める
契約書をできる範囲で確認し、特約が記載されている箇所を管理会社や貸主に尋ねてみましょう。
特に重要な点については、口頭での説明を求めると理解しやすくなります。
②管理会社に質問する
契約書に不明点がある場合は、管理会社に質問することが一般的です。
最近では、借主と貸主が直接やり取りする機会は少なく、管理会社を通じての確認がほとんどです。
特に、特約の内容が不明確な場合は、口頭やメールで確認することで後々のトラブルを防ぐことができます。
③信頼できる不動産会社を選ぶ
契約前には信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
仲介手数料がゼロといった魅力的な条件を提示している会社も多く見かけますが、契約後にサポートが不十分でトラブルが発生するリスクもあります。
安物買いの銭失いとならないよう、不動産会社の信頼性を見極めることがトラブル回避への第一歩です。
4.まとめ
賃貸契約書に記載される特約は、賃借人にとって重要な意味を持つ場合があります。
短期解約違約金や延滞金、修繕費用など、思わぬ負担を避けるためには、契約書の内容をしっかりと確認することが必要です。
契約前には、特約の内容を十分に理解し、不明点は管理会社や貸主に確認することで、安心して賃貸物件を利用することができます。
賃貸契約に潜む特約について知り、より良い住まい選びを実現しましょう。
不動産に関するご相談がある方や、賃貸物件をお探しの方、そして賃貸不動産管理でお困りの方や、不動産相続でお困りの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。
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