サブリース(貸主)、賃貸管理、分譲管理、そして仲介業者!
サブリース(貸主)、賃貸管理、分譲管理、そして仲介業者としての立場に関連して、管理規約や使用細則をは貸主が・・・
1. 管理規約・使用細則の入手責任は誰にあるのか
管理規約や使用細則は、分譲マンションの管理運営に必要な基本的なルールを記載したもので、入居者(サブリース契約の借主)がこれを遵守する義務があります。そのため、以下の各立場に応じた責任が考えられます:
(1) 分譲所有者(貸主)の責任
・分譲所有者(サブリースのオーナー)は、物件の運営に関連するすべての情報を正確に把握している必要があります。
・借主や仲介業者に対して管理規約や使用細則を提供する責任があります。
・管理規約や使用細則は管理組合を通じて所有者が入手可能であり、これを提供するのが基本的な役割です。
(2) 管理会社(分譲管理・賃貸管理)の責任
・分譲管理会社や賃貸管理会社は、管理規約や使用細則を所有者に提供する義務があり、それが滞る場合は管理業務の不備と見なされる可能性があります。
・管理会社が系列の場合、手続きがスムーズであるべきですが、費用請求が発生するケースもあります。
(3) 仲介業者(質問者の立場)の役割
・仲介業者は、契約時に借主が必要な情報を把握できるよう、管理規約や使用細則の内容を確認し、借主に説明する責任があります(宅地建物取引業法の説明義務に関連)。
・ただし、管理規約や使用細則の取得費用を負担するかどうかは、通常、契約条件や管理会社との取り決めに依存します。
2. 仲介業者が費用を支払う必要性の判断
(1) 通常の契約では費用負担は不要
・管理規約や使用細則は、本来、所有者が管理会社から提供を受けるべきものであり、その費用も所有者が負担するのが基本です。
・仲介業者がこれらの取得費用を負担する義務は通常ありません。
(2) 系列管理会社の特殊事情
・賃貸管理と分譲管理を系列の管理会社が行っている場合、これらの規約を提供するプロセスで追加の費用が請求されることがありますが、これは通常、所有者に請求されるべきです。
・管理会社が仲介業者に費用負担を求めてきた場合、それが適正かどうかを慎重に確認する必要があります。明確な根拠や契約上の取り決めがない限り、仲介業者が負担する理由は乏しいと考えられます。
(3) 取引関係上の判断
・仲介業者が管理規約や使用細則の取得を円滑に進めるために、一時的に費用を立て替えることはあり得ます。この場合、立て替えた費用を所有者に請求する形で調整するのが適切です。
3. 法的観点と具体的な対応策
宅建業法との関係
・仲介業者には、賃貸借契約に関する重要事項説明(重説)を行う際、物件の管理規約や使用細則に関する内容を把握し、それを借主に正確に伝える義務があります。
・管理規約や使用細則の内容が取得できない場合、重説が不完全となるリスクがあるため、規約の提供を管理会社や所有者に強く求めるべきです。
具体的な対応策
1.所有者への確認
・管理規約や使用細則の取得を所有者に依頼し、費用が発生する場合も所有者に負担してもらうよう調整します。
2.管理会社への交渉
・管理会社に対して、規約や細則の提供が所有者や契約者への基本的なサービスであることを確認し、費用負担がない形で提供を求めます。
3.費用負担に関する取り決め
・管理会社が費用を請求してくる場合、その請求が正当なものであるかを確認し、必要に応じて所有者や借主との間で費用分担を明確にします。
結論
仲介業者が管理規約や使用細則の取得費用を負担する必要性は、契約条件や管理会社の対応に大きく依存しますが、通常は所有者が費用を負担すべきです。ただし、取引関係や実務のスムーズな進行を優先するために、仲介業者が一時的に費用を負担するケースもあり得ます。
その場合は、立て替えた費用を適切に請求できるよう、事前に所有者や借主との合意を得ておくことが重要です。
⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業:平成2年4月
・HP: https://www.0120720901.com/
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・mail kuma@720901.com 久保田直通
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住所:大阪市浪速区敷津西1-1-25
Tel: 0120-720901(なにわくで一番)
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大阪ミナミ 高島屋前の戎橋筋にあった、大阪市立精華幼稚園・精華小学校の出身です。現在エディオン。
なんばスケート場・なんばプール・千日ファミリープール、今あるマルイの地下にあった、ゲームセンター等を幼稚園の時から遊び場にし、小学生の時は、友達の雀球・アレンジボール、コインゲームセンター、雀荘などで遊び呆けて育ちました。
世間では、そんな風うに育てば、ろくな人では無いと思われるか知れませんが、門前の小僧みたいなもので、何をすれば駄目なのか、何をすれば良いのか、がわかるようになったように思います。
そんなこんなで今があります。
「戦争」「コロナ禍」「地震」「円安」「デフレ」。一体この不況はいつまで続くのでしょうか。多くの国民がこの暗いトンネルの出口を探そうとあえいでいます。
不動産業というのは、世間の人から客観的に見ても、「何か恐い」「騙される」「うそをつかれる」「ふっかけられる」等の先入観で判断されがちです。事実、我々不動産業者が同業者を見ても、「狐とタヌキの化かしあい」の様なところも事実あります。その様な部分を改善しょうともせず、勉強をせず営業努力も怠って業界自体も現在に至っています。
そのような中、やはり、お客様の喜びなしではやっていけません。私たちはお客様の笑顔を見るために、本当にいいサービスを本当に喜ばれるように、生意気かも知れませんが、感謝されるお客様をどれだけ創る事ができたのかが大切だと考えています。
しかし、現実は非常に厳しい。まずは、その訳をお聞きください。土地建物の売買の場合、売り物件はどうしても、知名度のある、信用力のある、大手に流れてしまいます。
買いの場合は、極端な話し、手数料が安ければと言われるお客さんもいらっしゃいます。要は業者などどこでもよく、ちゃんと取引が出来れば購入してくれます。 買うのはどこの不動産屋でも同じ!しかし、売るの時は、大手!と言う心理がはたらいています。
大手と街の不動産屋の大きな違いは、資金力・信用力はもとより、取引時の重要事項説明書などの書類関係など調査力と、丁寧さです。街の不動産屋は、道路・ガス・上下水道・隣地境界・道路関係などの面倒のかかる調査は最近やっと当たり前になってきました。全ての不動産屋がいい加減では決してありませんが、でも、私も含めてそうかも知れませんが、不動産屋などをやろうとする人は、一発逆転ホームランを狙うような、楽して儲けようと思う人が多いのも確かだとおもいます。
ワンダーランドの沿革は昭和33年に私の父が難波歌舞伎座裏で南新商事創業(不動産業 免許番号第1590号)。南新商事のお客様を受けつがず、平成2年敷津西に、何とか一年分の生活費を工面し有限会社ワンダーランドをオープン。ゼロからのスタートでした。
平成2年と言うと、バブルの絶頂期で土地を2~3週間も物件を抱くと数百万円も儲かるという時代でした。売買のお客様には金額も張るため、本当の歳(27歳)は言えず、33歳ですと嘘を言わないと信用もされません。
そして、不動産業さえすれば儲かると錯覚し、営業を始めたのですが、土地の値段も坂を転げ落ちるように下がり、なかなか売買の仲介ができませんでした。
私自身、まだ弱冠27歳で、妻と二人で事務所にいるだけで電話もかからず、月に1件賃貸の契約が出来れば良いほどで、売買などは皆無でした。幼い子供がいたために、事務所の2階には子供を寝さす部屋として2畳の和室(現在もあります)を作りました。妻と子を養うどころか、不動産業だけではどうにもならず、妻もパートに行き、そして、夜は子供が寝静まってから、なんとか輪転機のリースが通った機械で寒い冬も、暑い夏も、チラシ作成し、それを妻と二人で配りに歩きました。しかし、結果を出すことが出来ず。妻には迷惑ばかりをかけていました。
なんとか、かんとか5年ぐらい持ちこたえることができ、その頃から1人2人とスッタッフにも恵まれ賃貸にも力を入れ、売買と賃貸の両輪で営業を進め、おかげさまで、平成11年6月に、大阪市浪速区元町1丁目(私の実家)に2店舗目を出すことが出来ました。(2020年に難波店閉店)
いくらワンダーランドが儲らなくても、嘘をついて儲けたくはありません、お客様に喜んで戴き「また使ってやる」と言われなければと考えております。
皆様に支えられて、浪速区内の元町・敷津西・敷津東・大国・難波中・戎本町の木津中校区での売買・賃貸の仲介実績をあげられるようなりました。
その間、小学校や中学校のPTAの会長や地域のお手伝いをさせて頂くようになり、賃貸管理も雪が春の日差しで徐々に溶けるように、任せて頂けるようになりました。
今は、この様にいろんな角度から応援してくれた皆さんに感謝しています。現在スタッフは私・妻を含め7名(内宅建士6)です。
幸せ感は人それぞれ違うかも知れませんが、今ある自分は皆さんのおかげで生活できる事に心より感謝し、皆さんの喜んでいる顔を思い浮かべ、一意専心に物事にあたっていきます。
好きな言葉 死は好むべきにも非ず、亦悪むべきにも非ず。 道尽き心安んずる、便ち是死所。 世に生きて心死する者あり、身亡びて魂存する者あり。 心死すれば生きるも益なし、魂存すれば亡ぶるも損なきなり。 死して不朽の見込みあらばいつでも死ぬべし。 生きて大業の見込みあらばいつでも生くべし。