【後編】相続した賃貸物件をどうするか～賃貸継続と放置リスク、判断のポイント～

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

前編では、相続後にまず確認すべきことと「売却」という選択肢を整理しました。

今回は「賃貸経営を続ける」「空室のまま持つ」という選択肢の実態と、「売る」か「貸す」かを判断するためのポイント、そして大阪ならではの市場の特性をお伝えします。

【前編】はこちら→https://0120720901.com/contents/2029

１. 選択肢②：賃貸経営を続ける（または始める）

入居者がいる状態で相続した場合、賃貸経営はそのまま引き継ぐことができます。

入居者との賃貸借契約は相続人に承継されますので、特別な手続きなく家賃収入を受け取ることができます。

賃貸経営を続けるメリットは、毎月の家賃収入が得られることと、将来的に売却や自己利用の選択肢が残ることです。

一方で、オーナーとしての責任（修繕対応・管理・確定申告など）が発生します。

管理会社に任せることでこうした負担は軽減できますが、管理費用が発生します。

空室の物件を相続した場合に新たに賃貸を始めるなら、リフォームにかかる費用と、それを家賃収入で何年で回収できるかを試算した上で判断することが大切です。

立地が良くても、築年数や設備の状態によっては、賃貸に出すより売却した方が合理的なケースもあります。

2. 選択肢③：空室のまま持ち続ける

「とりあえず急がなくていい」と思って放置してしまうケースがありますが、空き家のまま持ち続けることにはいくつかのリスクがあります。

まず、固定資産税・都市計画税の負担が続きます。

収入がない状態でコストだけがかかり続けることになります。

次に、建物の劣化が進みます。

人が住んでいない建物は傷みが早く、時間が経つほど修繕費用が増えたり、売却価格が下がったりする可能性があります。

また、2023年に改正された空家法により、管理が不十分な空き家は「特定空家」に指定され、固定資産税の優遇措置が外れるなどのペナルティが課される場合があります。

「何もしない」という選択が、じわじわとコストとリスクを積み上げていくことを認識しておく必要があります。

3. 「売る」か「貸す」かを判断するポイント

【賃貸需要があるか】

そのエリアに賃貸の需要があるかどうかが最も重要です。

駅から近い・人口が多い・大学や企業が近いなど、入居者が見込めるエリアなら賃貸として活用できます。

需要が薄いエリアでは空室リスクが高くなります。

【リフォーム費用と回収年数】

賃貸に出すためにリフォームが必要な場合、その費用を月々の家賃でどのくらいの期間で回収できるかを試算します。

回収に10年以上かかるようであれば、売却の方が合理的な判断になることもあります。

【相続人が複数いるか】

相続人が複数いる場合、共有物件の管理は意思決定が難しくなります。

売却して現金で分ける方が、後のトラブルを防げることがあります。

【管理の手間を引き受けられるか】

遠方に住んでいる、本業が忙しいなど、管理に時間を取れない場合は、管理会社に任せるコストも含めて収支を計算する必要があります。

4. 大阪の賃貸市場と相続物件の現実

大阪市内やその周辺では、賃貸需要が比較的堅調なエリアが多く、相続した物件を賃貸として活用できるケースは少なくありません。

ただし、大阪の賃貸市場では更新料なしの普通借家が主流で、入居後に家賃を上げることが難しいという地域特性があります。

最初の募集賃料が長期にわたって固定される傾向があるため、賃貸に出す際の家賃設定は慎重に行う必要があります。

また、エリアによって二極化が進んでいます。主要路線の駅近物件は需要が強い一方、駅から遠い物件・設備が古い物件は空室リスクが高くなっています。

相続した物件がどのポジションにあるかを冷静に判断することが大切です。

少なくとも「現状把握」だけは早めに行い、その上で専門家（不動産会社・税理士など）に相談しながら判断の方向性を決めていくことをお勧めします。

どの選択が自分の状況に合っているか迷った場合は、ぜひ一度ご相談ください。

▶ 前編「相続した賃貸物件をどうするか・まず確認することと売却という選択肢」

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不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件・駐車場をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

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