【前編】人口減少・空き家増加の時代に、賃貸物件を持ち続けるということ～現状と背景を知る～

「空き家が増えている」というニュースを耳にする機会が増えました。

 
総務省の令和5年住宅・土地統計調査（2023年10月時点）によると、全国の空き家数は約900万戸と過去最多を更新し、空き家率は13.8%と過去最高となりました。

1993年から30年間で空き家数はおよそ2倍に増えた計算です。

 

「自分の物件は大丈夫だろうか」「このまま持ち続けていいのだろうか」——賃貸物件を持つオーナーの方がそう感じるのは、自然なことだと思います。

 
今回は、空き家増加の背景と現状を整理した上で、賃貸物件を持つオーナーにとって何を考えておくべきかを、前編・後編に分けてお伝えします。

今回は「現状と背景」を中心に整理します。

総務省の2023年調査で明らかになった「空き家900万戸・空き家率13.8%」という数字は、ニュースでも大きく取り上げられました。

しかしこの数字には、いくつかの種類の空き家が含まれています。

 
空き家は大きく4種類に分類されます。

 
◎ 賃貸用空き家：入居者募集中で空室になっているもの（約433万戸）

◎ 売却用空き家：売りに出されているもの（約29万戸）

◎ 二次的住宅（別荘など）：週末や季節的に使用するもの（約51万戸）

◎ その他の空き家（放置空き家）：上記以外で、特段の活用目的のないもの（約385万戸）

 
「問題のある空き家」として社会的に注目されているのは主に4番目の「その他の空き家（放置空き家）」です。

賃貸物件として空室になっているものは「賃貸用空き家」に分類されており、性質が異なります。

 
900万戸という数字の全体がすべて「危険な廃屋」というわけではなく、その内訳を理解した上で考えることが大切です。

空き家が増える背景には、主に次のような要因があります。

【人口・世帯数の変化】

日本の総人口は2008年をピークに減少が続いています。

ただし、世帯数は単身世帯の増加などにより2030年頃まで増加する見通しです。

「人口が減っても世帯数は増える」という構造が当面続くとみられています。

【住宅の供給過剰】

日本では長年にわたり新築住宅が建て続けられてきました。

一方で既存の住宅が取り壊されることは少なく、住宅の総数は一貫して増加しています。

人口・世帯数の伸びを上回るペースで住宅が増えた結果、余剰が生まれています。

 

【相続による発生】

親が亡くなり相続した家をどうするかを決めないまま放置するケースが増えています。

特に、相続人が遠方に住んでいたり、複数の相続人がいて意見がまとまらなかったりする場合に空き家化しやすい傾向があります。

 

【古い住宅の流通しにくさ】

日本では「新築信仰」が根強く、中古住宅の流通が他の先進国と比べて少ないとされています。

古い住宅は買い手がつきにくく、リフォームしても売れない場合には放置されやすくなります。

「空き家問題は地方の話で、大阪は関係ない」と思っている方もいるかもしれません。

しかし、都市部でも空き家問題は無縁ではありません。

 
2023年の調査によると、大阪府の総住宅数は全国2位の約493万戸です。

空き家率は全国平均（13.8%）と比べてどうかという数字の詳細は公表データによりますが、大阪市内でも空き家は一定数存在しており、特に高齢化が進む地域では今後増加が見込まれています。

 
一方で、大阪都市圏の主要路線沿線・駅近エリアでは賃貸需要は引き続き堅調です。エリアによって状況は大きく異なります。

「大阪だから安心」でも「大阪でも危ない」でもなく、物件ごとの立地・条件を冷静に見ることが大切です。

賃貸物件を持つオーナーにとって直接関係するのは「賃貸用空き家」——つまり、入居者を募集しているにもかかわらず空室になっている状態です。

 
「放置空き家」の問題は深刻ですが、それは管理もされず、売却も賃貸もされずに放置された物件の話です。

きちんと管理され、適正な家賃で募集されている賃貸物件は、同じ「空き家」でもまったく異なる性質のものです。

 
「空き家が増えている＝自分の賃貸物件も危ない」と直結して考える必要はありません。

大切なのは、自分の物件が立地・設備・家賃の面でどのポジションにあるかを把握し、適切に運営し続けることです。

人口が減少する中でも、賃貸住宅への需要がすぐになくなるわけではありません。


単身世帯・高齢単身者・外国人居住者の増加、若年層の持ち家取得率の低下、ライフスタイルの多様化——こうした変化は、賃貸需要を支える要因になっています。

 
「人が減るから賃貸は終わり」という極端な見方よりも、「誰が借りてくれるか」「どんな物件に需要があるか」という視点で自分の物件を見直すことの方が、実際の経営判断に役立ちます。

 
次の記事では、こうした時代背景の中で、賃貸物件オーナーとして何を考え、どう備えるかを整理します。

 

▶ 後編「人口減少・空き家増加の時代に、賃貸物件を持ち続けるということ・オーナーとしての備えと判断」

はこちら→（https://0120720901.com/contents/2053）

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件・駐車場をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

今回のブログは不動産賃貸に関する内容でしたが、ワンダーランドでは不動産売買や相続に関するブログも掲載しております。

興味のある方は、ぜひこちらもご覧ください。
　　　　　　　↓↓↓
　　　　　MAIMAIのブログ（スタッフ紀本のブログ）

　　　　　kumaさんblog（代表久保田のブログ）

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.720.co.jp/
                  https://www.720901.com/

・mail     [email protected]
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●