【前編】管理費はなぜかかるのか～管理会社が担っている仕事を整理する～

「毎月家賃収入の5%を管理費として払っているけど、正直何をしてもらっているのかよく分からない」

 
そう感じているオーナーの方も多いのではないでしょうか。

 
管理費は毎月かかる固定コストです。

その内訳を正確に把握しておくことは、賃貸経営のコスト感を正しく理解する上でも大切なことです。

今回は、管理費の相場と、管理会社が実際に担っている業務の内訳を整理します。

賃貸物件の管理委託費の相場は、一般的に月額家賃収入の3〜5%程度とされています。

 
例えば、家賃が8万円の物件であれば、毎月2,400〜4,000円程度が管理費として発生します。

複数戸ある物件では、全体の家賃収入にこの割合がかかります。

 
集金代行のみを委託する場合は3%前後、入居者募集・クレーム対応・建物管理まで包括的に委託する場合は5%前後が目安です。

ただしこの数字は会社によって異なり、法律上の上限規制もないため、委託内容と料率のバランスを確認することが大切です。

 
なお、管理費のほかに、入居者が決まったときの「仲介手数料（広告料）」、退去時の「原状回復工事の手配費」など、管理委託費とは別に費用が発生する業務もあります。

管理会社が担う業務のうち、入居者に関するものは次のようなものがあります。

 
【入居者の募集活動】空室が出た際に、ポータルサイトへの掲載・物件情報の作成・内覧対応などを行います。

 
【入居審査と契約手続き】申込者の収入・勤務先・保証会社の審査をとりまとめ、賃貸借契約書の作成・締結を行います。

 
【家賃の集金と送金】毎月入居者からの家賃を確認し、オーナーの口座へ送金します。

 
【滞納者への督促】家賃の入金が確認できない場合、電話・書面などで段階的に督促を行います。

 
【クレーム・問い合わせ対応】「水道が壊れた」「騒音がうるさい」など、入居者からの連絡の窓口となり、対応・調整を行います。

 
【退去の手続き・立ち合い・精算】退去時の室内確認・原状回復の範囲の確認・敷金精算などを行います。

 

こうした日々の業務を管理会社が代行することで、オーナーは個別の連絡や対応をする必要がなくなります。

入居者対応だけでなく、建物そのものの管理も管理会社の重要な役割です。

 
【共用部の定期清掃】エントランス・廊下・ゴミ置き場などの清掃を定期的に行います。


【建物・設備の点検】電気・消防・エレベーターなどの法定点検の手配や、日常的な巡回確認を行います。
 

【修繕の手配】設備の故障が報告された際、修理業者を手配して対応します。緊急性の高いものは即日対応が求められます。


これらの業務があることで、オーナーが現地に出向いたり、業者を探したりする手間が省けます。

遠方に住んでいるオーナーにとっては特に大きなメリットです。

管理委託費の中に含まれる業務は、会社によって異なります。次のような業務は、別途費用が発生するケースがあります。
 

◎ 入居者募集にかかる広告費・仲介手数料

◎ 退去後の原状回復工事費

◎ 設備の修繕・交換費用（管理手配の手数料は含まれる場合もあり）

◎ 大規模修繕の計画・手配

 
「管理費を払っているのに、別途お金を請求された」というトラブルを防ぐためにも、委託契約書に含まれる業務の範囲を事前に確認しておくことが大切です。

管理費の料率だけを見て会社を選ぶことには、リスクがあります。

 
例えば、料率が3%でも、対応できる業務が限られていたり、クレーム対応が遅かったり、空室が長期化しやすかったりすれば、結果的に損失が大きくなることがあります。

 
管理費の数%の差は、月単位で見ると小さな金額です。

しかし、空室が1ヶ月延びればその月の家賃収入がゼロになります。

対応が遅れて入居者が退去すれば、募集コストが発生します。

管理の質が収益に与える影響は、料率の差よりもはるかに大きい場合があります。

料率と業務内容のバランスを見た上で、信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。

 

管理費以外にオーナーがかかえる「実費コスト」の考え方と、管理会社との上手な関わり方についてお伝えします。



▶ 後編「管理費はなぜかかるのか～管理費以外のコストと管理会社との関わり方～」

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