【後編】管理費はなぜかかるのか～管理費以外のコストと管理会社との関わり方～

前編では、管理委託費の相場と管理会社が担う業務の内訳を整理しました。

 
今回は、管理費以外にオーナーが把握しておくべきコストと、管理会社と上手に関わるためのポイントをお伝えします。

【前編】はこちら→https://0120720901.com/contents/2056

賃貸経営では、毎月の管理費のほかに、次のような実費コストが発生します。

 
【入居者募集にかかるコスト】空室が出た際、仲介会社への広告費や仲介手数料が発生します。これは空室になるたびに発生するコストです。

 
【原状回復・リフォーム費用】退去後、次の入居者を迎えるためのクリーニング・クロス張り替えなどの費用がかかります。入居期間が長いほど劣化が進み、費用も変動します。

 
【設備の修繕・交換費用】エアコン・給湯器・水道などが故障した場合の修理・交換費用は、原則としてオーナーが負担します。

 
【固定資産税・都市計画税】毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。


【火災保険・地震保険】建物を対象とした保険料がかかります。

 

これらを含めた全体像を把握した上で、家賃収入からどのくらい手元に残るかを見ておくことが、安定した賃貸経営の基盤になります。

賃貸経営の収支を正しく把握するには、「満室時の家賃収入」から始まり、次のものを引いた金額が実質的な手取りになります。

 
◎ 管理委託費（家賃収入の3〜5%）

◎ 空室期間の損失（退去から次の入居まで）

◎ 入居者募集コスト（広告費・仲介手数料）

◎ 原状回復・リフォーム費用（退去のたびに発生）

◎ 設備修繕・交換費用（突発的に発生）

◎ 固定資産税・都市計画税・保険料（年間固定コスト）

◎ 住宅ローンの返済（ローンがある場合）

 
これらを引いた残りが実質的な手取りです。

「家賃収入＝収益」ではないことを意識しておくことが大切です。

管理会社から定期的に収支報告を受け取り、全体の数字を把握しておくことをお勧めします。

管理会社に管理を委託している場合、日々の実務はすべて管理会社が担います。

オーナーが直接入居者と連絡を取る必要はありません。

 
しかし、「任せているから何も知らなくていい」とはなりません。

どんなクレームが来ているか、空室がどのくらい続いているか、修繕はどの程度発生しているか——こうした状況を定期的に把握しておくことが大切です。

 
管理会社からの月次報告書や収支報告を確認する習慣をつけておくだけで、問題の早期発見や経営判断の質が上がります。

「折に触れて状況を確認する」という姿勢が、長期的な賃貸経営の安定につながります。

賃貸経営において、オーナーが細かいことに追われる必要はありません。

信頼できる管理会社と連携することで、日常の実務はすべて任せることができます。

 
オーナーが考えるべきことは、長期的な視点での方向性です。

例えば「次の退去のタイミングで設備を見直すか」「将来的に売却も視野に入れるか」「家賃を見直すタイミングはいつか」——こうした大きな判断に集中できる環境が、安定した賃貸経営の理想的な姿です。

 
「管理会社に任せることで、オーナーが安心して構えていられる状態をつくること」が、管理委託の本来の目的です。

管理会社との関係を良好に保つために、意識しておくと良いことがあります。

 
一つ目は、報告を定期的に確認することです。

毎月の収支報告や修繕報告に目を通し、気になることがあれば早めに確認しておきます。

 
二つ目は、大きな判断はできるだけ迅速に行うことです。

設備交換の判断・大規模修繕の承認など、オーナーが判断すべき場面では、連絡を受けたら早めに返答することが、管理会社との信頼関係にもつながります。

 
三つ目は、過度な要望を細かく出しすぎないことです。

管理会社が動きやすい環境を保つことも、良い管理を受けるための一つのポイントです。

基本的には業務を一任し、大きな方針だけオーナーが持つという関係が、長期的に良い結果につながりやすいです。

 

▶ 前編「管理費はなぜかかるのか～管理会社が担っている仕事を整理する～」

はこちら→（https://0120720901.com/contents/2056）

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