【前編】設備が壊れたらオーナーはどう動くか～費用負担の基本と初動対応～

「給湯器が壊れた」「エアコンが動かない」「水道から水が漏れている」——賃貸物件を持っていれば、こうした連絡が入ることがあります。

 
設備が壊れたとき、オーナーはどう対応すればいいのか。

費用は誰が負担するのか。

管理会社に任せていれば全部やってもらえるのか——今回は、設備故障時の基本的な考え方と初動対応を整理します。

賃貸物件で設備が故障した場合、修理・交換費用の原則はオーナー負担です。
 

民法では、貸主（オーナー）は借主（入居者）が物件を使用・収益できる状態を維持する義務を負っています。

給湯器・エアコン・水道など、生活に必要な設備が故障した場合、オーナーが修繕する義務があります。


国土交通省の原状回復ガイドラインでも、経年劣化・通常の使用による消耗・設備の老朽化による故障はオーナー負担とされています。

 
「古い設備だから仕方ない」「入居者が使い方を間違えたのでは」という理由で修繕を先延ばしにすることは、オーナーの義務の観点からも、入居者の信頼という観点からも望ましくありません。

次のような場合は、入居者が費用を負担するケースがあります。

◎ 入居者の故意・過失による破損（落下させた・ぶつけたなど）

◎ 入居者が適切なメンテナンスを怠ったことによる悪化（エアコンのフィルターを長期間掃除せず故障を招いたなど）

◎ 通常の使用を超えた使い方による損耗


ただし、こうした判断は状況によって難しいケースもあります。

入居者との間で認識のズレが生じることもあるため、まずは状況を正確に把握した上で管理会社を通じて対応することが基本です。

感情的にならず、事実に基づいて対応することが、トラブルを最小限にする上で重要です。

設備故障の中でも、次のものは特に緊急性が高いため、速やかな対応が求められます。

 
【給湯器の故障】

お湯が使えない状態は、入居者の日常生活に直接影響します。

特に冬季は深刻です。連絡を受けたら即日または翌日中に業者の手配を進めることが基本です。

 
【水漏れ・浸水】

放置すると被害が広がり、下階への漏水・カビ・構造への影響が出ます。発生を知ったら最優先で対処が必要です。

止水栓の閉栓など応急処置を速やかに行い、業者を手配します。

 
【エアコンの故障】

夏季・冬季の故障は入居者にとって非常に辛い状況です。

修理・交換に時間がかかる場合は、代替手段（レンタル等）を提案するなど、誠実な対応が求められます。

 

「すぐに動きます」という一言だけでも、入居者の不安は大きく和らぎます。初動の速さと誠実さが、その後の関係を左右します。

 

管理会社に管理を委託している場合、入居者からの設備故障の連絡は管理会社が窓口となります。

管理会社が状況を確認し、業者の手配を行うのが基本的な流れです。

 
ただし、修理・交換の費用はオーナーが負担するため、大きな費用が発生する場合（設備の丸ごと交換など）はオーナーへの確認・承認が必要になります。

管理会社から連絡が来た際には、できるだけ速やかに判断することが大切です。

 
オーナーの返答が遅れると、修理が止まり入居者への対応が遅れます。

管理会社との間で「いくら以上の修繕はオーナーに確認する」という金額ラインを事前に決めておくと、スムーズです。

設備が故障した際、修理で対応するか丸ごと交換するかを判断する必要があります。

 
一般的な目安として、設備の耐用年数（給湯器・エアコンは約10〜15年）を超えている場合は、修理しても再び故障するリスクが高いため、交換を検討する方が合理的です。

修理費用が交換費用の半額を超えるような場合も、交換の方がトータルコストを抑えられることがあります。
 

設備の状態を把握しておき、老朽化が見えてきた設備は「退去のタイミングで交換する」などの計画を立てておくことが、突発的な出費を抑えるための備えになります。

2026年現在、設備交換の費用がなぜ高くなっているのか——ナフサ問題と物価高の影響、そしてオーナーとしてどう備えるかをお伝えします。

 

▶ 後編「設備が壊れたらオーナーはどう動くか・交換費用高騰の今、知っておくべきこと」

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