【前編】「家賃保証」という言葉に安心していませんか～サブリースの仕組みとメリット、知っておきたい注意点～

「30年間、家賃を保証します」

 
「空室でも毎月一定の家賃が入ります」


こうした言葉に惹かれてサブリース契約を結んだオーナーから、「思っていたのと違った」というご相談を受けることがあります。

 
サブリース自体は違法でも詐欺でもありません。

うまく活用できているオーナーもいます。しかし、仕組みを正しく理解しないまま契約すると、後で「こんなはずじゃなかった」ということになりかねません。

 
今回はサブリース契約の仕組みとメリット、そして特に知っておきたい注意点の前半（家賃の減額リスクと解約の難しさ）を整理します。

 

サブリースとは、管理会社（サブリース業者）がオーナーから物件を一括で借り上げ、それを入居者に転貸する仕組みです。

 
オーナーとサブリース業者の間には「賃貸借契約」が結ばれます。

つまり、オーナーにとってサブリース業者は「借主」の立場になります。

 
サブリース業者は入居者から家賃を受け取り、その一部をオーナーに支払います。

オーナーが受け取る家賃は、実際の入居者の家賃より低く設定されます（一般的に満室時想定家賃の80〜90%程度）。
 

通常の管理委託（集金代行）では、空室が出れば家賃収入はゼロになります。

管理会社はあくまで「管理を代行する」立場であり、空室リスクはオーナーが負います。

 
サブリースでは、空室が出てもサブリース業者からオーナーへの家賃支払いは続きます（免責期間を除く）。

空室リスクをサブリース業者が引き受けてくれる代わりに、家賃の一部を手数料として取るのがサブリースの仕組みです。

 
この「空室でも家賃が入る」という点が、サブリースの最大の特徴です。

サブリースのメリットは主に3つあります。

 
一つ目は、空室リスクの軽減です。

入居者の有無に関わらず一定の家賃が入るため、収支が安定します。

ローンの返済がある場合、収入が途切れるリスクを減らせます。

 
二つ目は、管理業務からの解放です。

入居者の募集・審査・契約・クレーム対応・家賃回収などをサブリース業者が行います。

遠方に住んでいるオーナーや、本業が忙しい方には大きなメリットです。

 
三つ目は、手間のかからない安定運用です。

物件管理に時間や手間をかけたくない方にとっては、シンプルな経営形態といえます。

「30年間家賃保証」という言葉は、「30年間ずっと同じ金額が保証される」という意味ではありません。
 

多くのサブリース契約では、2年ごとに家賃の見直し（改定）が行われます。

周辺相場の下落や物件の老朽化を理由に、サブリース業者から家賃の減額を求められることがあります。

 
さらに、借地借家法上、借主（サブリース業者）には賃料減額請求権が認められています。

つまり、「値下げしない」という条件を契約書に書いていたとしても、法律上はサブリース業者が減額を求めることは合法です。

裁判になっても、オーナー側が負けるケースが多くあります。

 
過去には、「○年間家賃を下げない」という約束をしながら、経営悪化を理由に一方的に家賃減額を迫り、訴訟にまで発展した事例もありました。
 

「家賃保証＝今の金額がずっと続く」ではない——この点は特に大切な認識です。

サブリース契約は「賃貸借契約」の一種であるため、借地借家法が適用されます。

 
借地借家法では、借主（サブリース業者）の権利が保護されます。

そのため、「収益が悪いから解約したい」とオーナーが思っても、正当な理由がなければ一方的に解約することはできません。

 
オーナー側から解約するには、「正当事由」（例えばオーナー自身がその物件に住む必要がある、など）が必要とされており、単純に「別の管理会社に変えたい」という理由では認められないケースが多いのが現実です。

 
「いつでも辞められる」と思って契約したら、実はそうではなかった——というトラブルが実際に起きています。

入居者を選べないリスク、売却のときの問題、そして契約前に必ず確認しておくべきことをお伝えします。

 

▶ 後編「「家賃保証」という言葉に安心していませんか～入居者・売却・契約前に確認すべきこと～」

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