【後編】「家賃保証」という言葉に安心していませんか～入居者・売却・契約前に確認すべきこと～

不動産・相続について勉強中の、ワンダーランドMAIMAIです。

前編では、サブリースの仕組みとメリット、そして「家賃が下がることがある」「オーナーから解約しにくい」という2つの注意点を整理しました。

今回は残りの注意点と、契約前に必ず確認しておくべきことをお伝えします。

【前編】はこちら→https://0120720901.com/contents/2080

1. 知っておきたい注意点③——入居者を選べない

サブリース契約では、入居者の募集・審査・契約はサブリース業者が行います。

オーナーが入居者を選ぶことは基本的にできません。

サブリース業者としては空室を埋めることが優先されるため、オーナーが気にするような属性の方が入居するケースもあります。

また、入居者が途中で退去した場合でも、契約はサブリース業者との間で続いているため、新しい入居者についても引き続きオーナーは関与できません。

「自分の物件に誰が住むかを把握したい」「入居者の質にこだわりたい」というオーナーにとっては、この点が大きな制約になります。

2. 知っておきたい注意点④——売却のときに不利になることがある

サブリース付きの物件を売却しようとすると、思わぬ障壁になることがあります。

買主の立場から見ると、「契約内容を自由に変えられない」「将来的に家賃が減額されるかもしれない」というリスクがあるため、サブリース付き物件を敬遠する投資家は少なくありません。

その結果、通常の収益物件より売却価格が低くなるケースがあります。

また、契約書によっては「オーナーが変わる場合にはサブリース会社の事前承諾が必要」という条項が盛り込まれているケースもあります。

買主が見つかってもサブリース会社が承諾しなければ取引が進まない、というリスクもあります。

「将来売却するときのことも考えておく」という視点が、サブリース契約を検討する上で欠かせないポイントです。

3. 契約前に確認しておきたいこと

サブリース契約を検討する際には、次の点を必ず確認することをお勧めします。

【家賃の見直し条件】何年ごとに見直しがあるか、どのような条件で減額されるかを具体的に確認します。

【免責期間の有無】新築後や入居者退去後など、家賃が保証されない期間がどのくらい設定されているかを確認します。

【解約条件と違約金】オーナーから解約する場合の条件・違約金・解約予告期間を確認します。

【修繕費の負担範囲】どの範囲の修繕をサブリース業者が負担し、どこからがオーナー負担になるかを確認します。

【業者の経営状況】サブリース業者自体が経営不振に陥ると、家賃の支払いが滞るリスクがあります。社歴や経営規模も確認しておきましょう。

なお、2020年に施行された賃貸住宅管理業法（サブリース新法）により、サブリース業者は契約前に家賃減額や解約リスクについて書面で説明する義務を負っています。

この説明をきちんと受け、内容を理解した上で契約することが大切です。

4. まとめ

サブリース契約は、空室リスクを軽減し、管理の手間を省ける仕組みです。

しかし、「家賃が下がることがある」「解約しにくい」「入居者を選べない」「売却時に不利になることがある」という特性を理解した上で活用しないと、後悔につながる可能性があります。

「家賃保証」という言葉の意味を正確に理解することが、サブリース契約を正しく活用するための第一歩です。

サブリース契約の内容に不安や疑問がある方、契約を検討している方は、ぜひ一度ご相談ください。

▶ 前編「【前編】「家賃保証」という言葉に安心していませんか～サブリースの仕組みとメリット、知っておきたい注意点～」

はこちら→（https://0120720901.com/contents/2080）

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