賃貸物件の「修繕積立」を考えたことがありますか～突発的な出費に慌てないための備え～

「給湯器が壊れた。交換費用が30万円かかると言われた」
 

「退去後のリフォームが思ったより高くついた」

 
こうした突発的な出費に慌てた経験を持つオーナーは少なくありません。

賃貸経営において修繕費は必ず発生するコストですが、事前に準備しているかどうかで、対応のスムーズさが大きく変わります。

今回は、修繕積立の基本的な考え方と、コストが上昇している今の時代に合わせた備えの方法を整理します。

分譲マンションでは管理組合が修繕積立金を徴収し、大規模修繕の費用に充てます。

しかし賃貸物件の場合、こうした仕組みはなく、修繕費用はすべてオーナーが自ら準備する必要があります。

 
建物は時間の経過とともに必ず劣化します。

外壁の剥がれ・屋根の劣化・給排水管の老朽化・設備の故障——これらは「もしかしたら起きるかもしれない」ではなく、「いつかは必ず起きる」ことです。

 
準備なしにこうした支出が来ると、手元資金を大きく削ることになります。

最悪の場合、必要な修繕ができずに物件の状態が悪化し、入居者が決まりにくくなるという悪循環に陥ることもあります。

賃貸物件で発生する主な修繕・交換の目安を整理します。
 

【退去のたびに発生する費用】

ハウスクリーニング・クロス張り替えなど。

1戸あたり数万〜20万円程度が目安。入居期間・汚損状況により変動。

 

【設備の交換（10〜15年周期）】

給湯器（15〜25万円程度）・エアコン（10〜20万円程度）・洗面台・トイレ・キッチン設備など。

 

【外壁・屋根の修繕（10〜15年周期）】

外壁塗装・屋根の補修。建物の規模によって異なるが、一般的な戸建てで50〜150万円程度。

 

【給排水管・電気設備（20〜30年周期）】

配管の更新・電気系統の点検・修繕など。費用は物件規模により大きく変わる。

 

これらを長期的に見ると、30年間で家賃収入の相当な割合が修繕費に充てられることになります。

国土交通省の「計画修繕ガイド」でも、賃貸物件の長期修繕計画の重要性が示されています。

修繕積立の目安として、一般的に「家賃収入の5%程度」を積み立てることが推奨されています。

 
例えば、月額家賃8万円の物件であれば、月4,000円・年間4万8,000円を修繕費として確保しておくイメージです。

10年で48万円、20年で96万円の備えになります。

 

これが多いと感じる方もいるかもしれませんが、給湯器の交換だけで20万円以上かかることを考えれば、決して過剰な備えではありません。

 
修繕積立は、別口座を用意して毎月積み立てておく方法が管理しやすいです。

「家賃が入ったら、まず修繕費分を別口座に移す」という習慣をつけておくことで、必要なときに慌てずに対応できます。

2025〜2026年にかけて、建築費・設備費・人件費の上昇が続いています。

数年前と同じ感覚で修繕費を見積もっていると、実際の費用と大きくズレる可能性があります。

 
ナフサ（石油化学原料）の供給不安により給湯器・エアコンの価格が上昇し、職人不足による人件費の高騰も続いています。

木造戸建てのリフォーム費用は2009年比で約1.5倍以上になっているとも言われています。

 
「以前、給湯器交換が15万円だったから今回も同じくらいだろう」

という感覚は、今の市場環境では通用しないかもしれません。

積立額の目安を「家賃収入の5%」と決めた上で、定期的に実際の修繕費相場を確認し、必要に応じて積立額を見直すことをお勧めします。

修繕費を抑えるために最も有効なのは、「計画的に動くこと」です。
 

故障してから慌てて修理・交換するより、老朽化が見えてきた段階で計画的に交換した方が、業者選びに余裕が生まれ、複数の見積もりを比較できるため費用を抑えやすくなります。

緊急対応は割高になりがちです。

 
退去のタイミングで設備の状態を確認し、「次の退去まで持つか、今交換すべきか」を判断しておくことが、突発的な出費を防ぐ上で効果的です。

こうした判断は、管理会社と連携しながら進めることができます。

修繕積立と合わせて活用したいのが火災保険です。

 
台風・突風による外壁の破損、雨漏り、落雷による設備への損傷などは、火災保険の風災・水災・落雷補償でカバーできる場合があります。

修繕積立で備えつつ、自然災害による損害は保険でカバーする——という組み合わせが、オーナーにとって最も合理的な備えです。

 
自分の保険がどこまで補償してくれるかを把握していないオーナーも多いため、一度保険証券を確認しておくことをお勧めします。

修繕費は「突然降りかかってくるもの」ではなく、「必ず発生するコスト」として事前に準備しておくべきものです。

 
家賃収入の5%を目安に毎月積み立て、設備の状態を定期的に把握し、計画的に修繕・交換を進める——この習慣が、コストが上昇し続ける時代における賃貸経営の安定につながります。

 
「修繕費の管理をどうすればいいか分からない」「設備の状態を把握したい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件・駐車場をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

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