オーナー様必見！借地権における増改築禁止特約

オーナーの皆さま、こんにちは。

 
前々回のブログでは、「朽廃と滅失」について少し触れました。

誤解のないよう、今回はその補足と、特に「増改築禁止特約」についてお伝えしたいと思います。

朽廃とは・・・時間経過で古くなり朽ちたり壊れたりして人が住めない状態になること

滅失とは・・・火事による焼失や地震による倒壊

と前回お伝えしましたが、実はこの「滅失」というのは借地人による取壊しも含みます。

つまり、自然災害等によるものだけでなく、建て替え等のための任意の取壊しも含まれるということです。借地借家法においては以下のように明記されています。

（借地借家法第7条第1項）

借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

また、建物が滅失した場合は、新旧どちらの借地権においても消滅せず、借地人は建物を再建築することができるともお伝えしましたが、これはあくまで「原則」のお話です。

ここで「あくまで原則」と念押ししているのは、借地契約書には「増改築禁止特約」の記載があることが多いからです。

 

増改築禁止特約の「増改築」とは？

「増築」：床面積を増やす築造

「改築」：同じ場所で新材料を使った建替え工事

「再築」：旧建物の材料を使用した建替え工事

借地契約上の「増改築」の意味にはこれら全てが含まれます。

※特に誤解しやすいポイントですが、実は大規模修繕（大規模な耐震補強も含む）もこの場合の「増改築」に入ると解されています。

通常の修繕、つまり破損や老朽化した部分を修復する工事は通常、増改築にはあたりません。

しかし、実際には、以前よりもグレードの高い部材を使用する、工事の範囲が建物の大部分に及んでいる、など規模が大きい工事をするケースもあります。

また、修繕の目的の工事でも、規模が大きいと、増改築にあたることもあります。

建物の増改築が行われて建物の寿命が伸びてしまうと、地主は大きな不利益を受けます。そのため、「増改築禁止特約」が付いている借地が多いのです。

借地上の建物の増改築や再築は、地主の承諾がないと、状況によって解除されることがあります。

一方で、地主が承諾しない限り借地人が建物の増改築や再築ができないというのも不合理です。

そういった時に有効である「借地非訟手続」という地主の承諾の代わりに裁判所が許可する制度があります。

この続きはまた次回(・∀・)

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