オーナー様必見！「残置物扱い」の疑問を深堀り！

オーナーのみなさま、こんにちは。

 

賃貸物件の募集をするとき、「残置物って書いておけばオーナー様の修理費用負担を免れるので残置物ってことにしときましょう」という話、管理会社や窓口になっている不動産業者の担当から、アドバイスを貰ったことがあるオーナー様は多いかと思います。もちろん、何でもかんでも「残置物扱い」をお勧めはしません。

 

例えば、居住用ワンルームの賃貸物件では、エアコンは設備であることが、いわゆる業界スタンダードなので、「残置物」にしてしまうと空室リスク（借り手が付かず、空室が発生し収入がゼロになる可能性）が高まります。

数年に一度エアコン一台の設置費用を捻出することよりも、何か月も空室にしておくことのほうが、はるかにオーナー様の損失につながることは想像に難くないかと思います。このことから、ダメなわけではありませんが、居住用ワンルームでエアコンを残置物にすることはおススメいたしません。

 

逆に、テナント物件や１LDK以上の広さのお部屋であれば、もともとエアコンが付いてなかったり、リビングに一台のみ付いていたりする場合も多いので、前入居者がまだ使えるエアコンを置いたまま退去した場合には「残置物」とするケースが多いです。

設備？残置物？何が違うの？？と思ったオーナー様、ここで改めてご説明いたします。

 

一般的に、賃貸の物件資料や契約書・重要事項説明書には「設備」もしくは「残置物」に関する記載があります。エアコン、トイレ、照明器具等の修理や故障・新調の際に、オーナー様負担にするのか、借主負担にするのか明確に記載しておかなければ、入居してから揉める原因になるからです。

これらの内容に、「設備」と記載があれば修理や交換の費用はオーナー様負担、「残置物」と記載があれば修理や交換の費用は借主負担となります。

 

このことを踏まえると、入居者募集や契約の際に、「残置物」と明記しておけば、「修理費用をオーナー様が負担せずに済みますよ～」という冒頭のお話になるわけです。

ところが、この「残置物」の考え方（定義）、私のふとした疑問から調査した結果、不動産業者（会社や担当によっても見解の違いあり）、オーナー様、弁護士など、それぞれによって異なっていることがわかりました。

 

疑問

①残置物は退去の時に借主が持っていっても良いの？

②そもそも残置物の所有権は誰のもの？オーナー様？？借主様？？

③（もし所有権がオーナー様なら）故障、交換の時の撤去処分費用はオーナー様負担？

④万が一、入居の時点で故障している場合の撤去費用は？

⑤「残置物」という記載ではなく無償貸与OR無償譲渡のほうが明確？

⑥住居の場合もテナントの場合もルールは同じ？

⑦オーナー様自身が取り付けたものでも「残置物」と表記して良いのか？

 

それぞれの見解

・「残置物」という時点で物件のオーナー様は所有権を放棄している状態になる。そのため残置物の所有権は借主に移っているという考え方になり、撤去や交換の費用は借主負担となる。退去の際に残置物（例えば新しいエアコンだったとしても）を持っていかれても、オーナー様から文句は言えない。

・残置物の所有権はオーナー様にあり、それが古かろうが新しかろうがオーナー様の物。仮に壊れていたとしても、オーナー様のものを無断で廃棄してはいけない。所有権がオーナー様にあるということは、交換（新調）の際の撤去費用だけは原則オーナー様負担となる。

・残置物とは、所有権までは手放すことにならず、家主から無料で貸与されているという意味合いである。

・残置物であるということは原則「貸主から借主へ無償で譲渡する」ということであるが、無償譲渡ではなく無償貸与として残置物を扱う場合もある。無償貸与なら「オーナー様の厚意で貸してあげている」ということになる。

などなど・・・

 

・・・え、正解はどれ？？？

いい加減なことをお伝えしたくないので、真偽を国土交通省に問い合わせてみました。

現在、折り返しの回答待ちです。

 

次回、お伝えしたいと思います。

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