オーナー様も必見!相続登記の義務化が始まります!
毎日ハッピーに邁進!なんば大国町の不動産エージェント☆おりちゃん☆です。
不動産オーナーの皆様、こんにちは。
ついに2024年4月1日から相続登記の義務化が始まります!!
相続登記義務化の背景
改正前のおはなし
今までは、相続登記の義務や登記名義人の氏名・住所の変更の登記をする義務はありませんでした。もちろん、いつまでに対応しなくてはならないなどの期間制限もありませんでした。
そもそも所有権の登記は自分自身の権利を他人に主張し示すために行うもの、つまり、自分自身のために行うものであることから、法的に義務化されている手続きではなかったのです。そのため、相続人が相続登記をしなくても一切罰則規定はありませんでした。
本来、相続した土地を売却する場合は、所有権移転登記をした上でなければ売却できないので、登記をしなくてはいけません。ですが、相続したものの売却の予定が無い場合、登記自体を忘れてしまっていたり、登録免許税や司法書士報酬などの費用がかかるため、わかっていても登記をせずに放置する場合があります。結果、日本全国で所有者不明の土地がどんどん増えてしまいました。
国土交通省が2016年に行った地籍調査で約62万筆の土地を調査したところ、不動産登記簿から所有者がわからなかった土地が全体の約20%もあったと報告されています。途中から登記情報が更新されていないために、現在の所有者が分からなくなっているということです。原因(上記約20%の内訳)としては、約7割は相続登記の未完了、約3割は住所変更登記の未完了です。
また、法務省が2017年に行った調査では、大都市以外の地域で調査を行った土地のうち、25%以上の土地で最後の登記から50年以上経過していると報告されています。
これらの調査により、長期間にわたり登記が全く更新されず放置されている土地が多くあるということが明らかになりました。
登記が放置されると、その土地を取得して有効活用したいという事業者等がいても、亡くなった人の名前から相続人を一人ずつ辿り、相続人を探し出して全員から同意を取り付けなくてはならないので、途方もない作業となり、現在の所有者を探すことが非常に困難になります。
こうして事実上、土地活用不能状態になるのです。また、土地所有者が分からないと、不法投棄などが起きた時に対応する人が誰なのかわからないという問題にもつながります。
これらの問題を解消するために、「相続登記の義務化」に踏み切ったものと思われます。
相続登記義務化の概要
2024年4月1日施行開始
相続開始及び所有権を取得したと知った日から3年以内に相続登記申請することが義務になりました。正当な理由がないのに相続登記しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
2026年4月1日施行開始
住所変更、氏名変更、法人の移転登記については、2年以内に申請することを義務とし、これに違反した場合5万円以下の過料が科されることになります。こちらに関しては2023年7月28日に閣議決定されたことを法務省が発表しています。
なお、相続登記の義務化が施行される前に相続した不動産にも適用されます。その場合は場合は改正法施行開始から3年以内に相続登記をしなければいけません。また、氏名・住所の変更手続きに関しても改正法施行開始から2年以内に行わなければなりませんので、ご注意下さい。
相続人申告登記制度の新設
2024年4月1日施行開始
遺産分割の話し合いが進まず期間内に登記できない場合を想定し、相続人が申請義務を簡単に果たすことができるように、新たに設けられた制度です。
【必要書類】申し出をする相続人自身の戸籍謄本(申出をする相続人自身が被相続人の相続人であることが確認できるもの。被相続人の出生から死亡に至るまでの戸籍関係書類までは要しないこととする。)
①所有権の登記名義人について相続が開始した旨
②自らがその相続人である旨
必要書類と上記2点の旨を申請義務の履行期間内(3年以内)に登記官に対して申し出ることで、申請義務を履行したものとみなすというものです。これにより資料収集の負担がかなり軽減されることが期待されます。
※相続人が複数存在する場合でも、特定の相続人が単独で申し出が可能で、他の相続人の分も含めた代理申請をすることも可能です。
※法定相続人の範囲及び法定相続分の割合の確定は不要です。
不動産業界への影響
メリット
不動産の流通が促進され、土地活用が進みやすくなることが期待されます。
デメリット
登記簿謄本は誰でも自由に閲覧・取得できるため、不動産業者は登記簿を取得することで所有者の住所を突き止め営業をかけることがあります。登記の義務化により所有者の住所がさらされると、今まで所有者不明のため、営業をかけられなかった物件に、悪質な不動産業者による営業が一気に増えるかもしれません。(良い物件であればあるほど狙われやすいです。)
例えば、高齢の所有者の自宅に突撃訪問して半ば強引に買取交渉をまとめてしまう、相場よりも安い金額で買い取られる、そもそも売りたくないのに売らされてしまうなどといった事例が増えることも懸念されます。
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