区分マンションを賃貸に出すときに押さえておきたい大切な手続きとポイント

「自宅として住んでいた区分マンションを引っ越しを機に賃貸に出そうか迷っている」「投資用に購入したマンションをどのように貸し出せば良いのだろう」といった疑問を抱えているオーナーの方は少なくありません。

区分マンションは戸建てを賃貸にする場合とは違い、管理規約や使用細則といった独自のルールが存在します。

さらに、管理組合に提出する書面や、必要となる手続きがさまざまにあります。

そうした区分マンション特有のポイントを把握せずに賃貸を始めてしまうと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

この記事では、区分マンションを賃貸する際に知っておきたい流れや注意点を詳しくご紹介します。

区分マンションには、管理組合によって定められた管理規約や使用細則があり、そこにマンション独自のルールが反映されています。

特に、賃貸に出す場合の手続きや禁止事項、ペット飼育や楽器演奏の可否、共用部の使い方など、戸建てとは大きく異なる内容が書かれている場合があるため、オーナーは貸し出しを始める前にこれらをしっかりと確認する必要があります。

たとえば、管理規約の中に「オーナー以外の入居には事前届出が必要」と明記されているケースや、「ペット飼育不可」「楽器演奏時間に制限あり」「駐輪スペースには事前申込が必要」といったルールが記載されているケースもよくあります。

マンションによって内容が異なるため、事前にしっかり把握しておくことが大切です。

管理規約や使用細則で「所有者以外の第三者が居住する際には、管理組合（または管理会社）への届け出が必須」と定められていることがあります。

第三者使用届や賃貸借届出書などと呼ばれる書面を提出しないまま入居者を住まわせてしまうと、管理組合との関係が悪化するだけでなく、後々、物件を貸し出せなくなるリスクにもつながります。

この届出は、オーナーの氏名や連絡先、借主となる入居者の情報、賃貸借契約期間、緊急連絡先などを管理組合に伝えるためのものです。

マンション全体の安全管理や緊急時対応を円滑にする目的があるので、定められた提出期限や形式に従って手続きを行いましょう。

区分マンションを賃貸する場合、入居者が管理規約や使用細則を遵守する旨の誓約書を管理組合や管理会社に提出することを義務づけているケースもあります。

オーナーとしては賃貸借契約書の中で「入居者は管理規約や使用細則を守ること」という条文を盛り込みがちですが、別途、誓約書として用意されることで、より明確に守るべきルールが確認できるようになります。

このような誓約書には、「エレベーターや共用部でのペット同伴時のルール」「ゴミ出しの日時や方法」「バルコニーに荷物を置く際の注意点」といった、日々の生活に密着した規定が細かく書かれていることがあるため、入居者がしっかり理解しないとトラブルが起きやすい部分でもあります。

オーナーとしては借主に書面を渡しただけで終わらせるのではなく、要点を分かりやすく伝えておくことが大切です。

区分マンションの場合、戸建てとは異なり共用部分が多いため、クレームや設備トラブルが発生した際に管理組合や管理会社への連絡が欠かせません。

入居者と管理会社の間で対応すべき事案と、オーナー自身が負担すべき事案が混在することも多いため、どのようなケースで誰が費用を負担し、どこに連絡すればいいのか、あらかじめ整理しておきましょう。

たとえば、マンションの共用部に発生した問題（エレベーターの不具合や廊下の破損など）は管理組合・管理会社が主体で対応することが一般的ですが、専有部の設備の故障や修繕はオーナーが費用を負担する場合がほとんどです。

早期に入居者へ説明しておけば、大きなトラブルを未然に防ぐことができます。

物件の魅力をアピールする際、戸建てとは違い「管理や防犯体制が整っている」「共用設備や施設が充実している」など、マンションならではの特徴が大きな強みになります。

マンションの築年数や設備状況だけでなく、セキュリティ面の良さや定期清掃によって清潔感が保たれている点などを積極的にアピールすると良いでしょう。

ただし、管理組合のルールによって入居できる人数やペットの飼育形態などが限定される場合もあります。

契約段階で条件の不一致が生じると手戻りが大きくなるため、あらかじめ募集要項として明記しておくことが大切です。

区分所有マンションを賃貸に出そうと考えると、オーナー自らが借主を募集したり、物件の管理をすべて行ったりするのは現実的ではないことが多いです。

募集活動から契約手続き、日々のクレーム対応や家賃の集金、設備トラブルへの対応など、多岐にわたる業務をひとりでカバーするのは大変ですし、遠方に住んでいる場合はなおさら手が回らないでしょう。

そこで頼りになるのが、実績があり信頼できる管理会社や不動産会社です。

管理会社を選ぶ際には、これまでの実績や地元での評判、担当者の対応力をしっかり見極めることが大切です。

マンション独自のルールや管理組合とのコミュニケーション、賃貸借契約に関わる様々な手続きなどを一括してサポートしてくれる会社であれば、オーナーの手間や負担が大幅に軽減されます。

さらに、適切な入居者審査やトラブル対応を行ってくれることで、長期的に安定した賃料収入を得ることにもつながるでしょう。

管理規約や使用細則は、賃貸借契約書や重要事項説明書の添付資料として付けることが多いものの、内容が膨大で借主には分かりにくい場合があります。

そこで、賃貸借契約とは別に「管理規約や使用細則を遵守する誓約書」を作成し、借主から一筆取っておくことも一般的です。

オーナーとしては「マンション特有のルールがありますので、必ず守ってください」と言い渡して終わるのではなく、要点をかみ砕いて説明する配慮が必要です。

ゴミ出し日を間違えたり、ペットの扱いルールを無視したりした場合、他の住人とのトラブルに直結し、管理組合と借主の関係が悪化することもあります。

トラブルが発展する前に、何が守るべき事項なのかを具体的に周知しておくのが理想的です。

区分マンションを賃貸に出す際は、管理規約や使用細則の確認や、第三者使用届・賃貸借届出書の提出といった、マンション特有の手続きが欠かせません。

さらに、借主に対しては管理規約等を遵守する誓約書の提出を求めたり、入居後にどんなルールを守ってもらう必要があるのかを具体的に伝えたりすることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

管理組合や管理会社とのやり取りをスムーズにし、区分マンションの特性を生かしたアピールを行えば、オーナー様が希望する条件での安定した賃貸経営が可能になるでしょう。

ただし、管理規約や法令は随時見直される可能性があるため、最新の情報をこまめにチェックし、必要に応じて専門家や管理会社に相談することをおすすめします。

マンションの特性をしっかり理解した上でルールを守りながら運営していけば、オーナーと借主、そしてマンション全体にとっても良い賃貸環境が築かれるはずです。

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