賃貸経営をするなら知っておきたい 普通借家と定期借家の違いとは？

賃貸経営を始めるにあたって、「貸す条件」や「契約期間」をどうするかは非常に重要なポイントです。

その中でも特に知っておきたいのが、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いです。

一見、どちらも「借主に貸す契約」であることに変わりはありませんが、契約終了後の扱いや、オーナーとしての裁量に大きな違いがあるため、これを理解しておかないと後で「こんなはずじゃなかった」という事態になりかねません。

今回は、賃貸オーナーが知っておくべき普通借家と定期借家の違い、そして契約選択のポイントについて解説します。

賃貸経営においてまず知っておきたいのは、日本では借主の権利が非常に強く保護されているということです。

その根拠となっているのが、「借地借家法」という法律です。

この法律は、住宅を借りて生活している人の安定を守ることを目的に、貸主よりも借主を強く保護する内容になっています。

たとえば、家賃をきちんと払っている入居者に対して、「契約期間が終わったから出て行ってください」と貸主が一方的に言うことはできません。

特に、一般的に多く使われている「普通借家契約」では、契約期間満了を迎えても、借主が継続して住みたいと希望すれば、貸主側に“正当な理由”がない限り、契約は自動更新されるのが原則です。

普通借家契約は、多くの賃貸物件で用いられている一般的な契約形態です。

契約期間は通常2年程度が多いですが、期間満了＝契約終了ではありません。

借主が住み続けたいと希望した場合、オーナー側が更新を拒否するには、建て替えや自己使用などの正当な理由が必要になります。

さらに、その理由があっても、更新を拒絶した場合には立退料などの支払いを求められることもあります。

つまり、「決まった期間だけ貸したい」「数年後に子どもに住ませたい」といった理由で貸す場合には、普通借家契約は不向きです。

一度契約してしまうと、思ったタイミングで返してもらうのが難しくなる可能性があるためです。

それに対して、定期借家契約は、「契約期間が終われば確実に終了する」という契約形態です。

更新の概念がなく、あらかじめ決めた期間（1年、3年、5年など）で契約が終了します。

たとえば、「3年間だけ貸して、その後は売却したい」「2年間だけ単身赴任中に貸したい」といったニーズに対応できます。

ただし、定期借家契約を成立させるには、通常の契約書とは別に「定期借家契約についての説明書面」を交付する必要があります。

また、契約時に借主に対して「この契約は定期借家であり、更新はない」という説明を明確に行うことが義務付けられています。

要するに、手続きがやや煩雑ではあるものの、オーナーの意思で契約を終わらせやすいというのが最大の特徴です。

賃貸経営を行ううえで、どちらの契約が“正解”というものはありません。

重要なのは、「その物件を今後どう活かしたいのか」「どのくらいの期間貸すつもりなのか」というオーナーの目的に応じて契約形態を選ぶことです。

たとえば、長期的に安定した家賃収入を得たい場合や、特に将来の使用予定がない場合は、普通借家契約が向いています。

一方で、「子どもが進学・就職で家を出たから、3年間だけ貸したい」「転勤中だけ貸して、帰任後は住みたい」というようなケースでは、定期借家契約が有効です。

また、空室リスクを減らすために家賃を下げたくないという場合にも、期間限定で募集できる定期借家契約を選ぶことで、収支のバランスをとりやすくなるというメリットもあります。

現代は借主保護の時代です。

借地借家法に守られた借主とのトラブルを避けるためにも、最初の契約で“どう貸すか”をしっかり設計しておくことが、安定した賃貸経営のカギになります。

そのためには、契約形態だけでなく、賃料設定や契約期間、退去時の対応方針などをあらかじめ明確にしておく必要があります。

そして、それを借主と共有し、合意の上で契約を結ぶことが、後のトラブル防止につながります。

不動産賃貸経営において、「誰に」「どのように」「どれくらいの期間」貸すかは、非常に重要な判断です。

その判断を誤ると、収益を確保できなかったり、思うように物件を使えなかったりと、想定外の問題を抱えることになりかねません。

ワンダーランドでは、オーナー様のご希望や将来のプランに合わせて、普通借家契約と定期借家契約それぞれの特徴や注意点を丁寧にご説明し、最適な賃貸運営のご提案を行っております。

「一度貸したら返ってこないって本当？」

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