【前編】物価高の時代に、賃料はなぜ上げにくいのか～オーナーを取り巻くコスト上昇の実態～

光熱費が上がった。修繕費が上がった。管理費も上がった。

それなのに、家賃だけは変わらない——。

そんな状況に置かれているオーナーの方からのご相談が増えています。

実は、大阪の賃貸市場には「家賃を上げにくい」という構造的な問題があります。

今回はまず、オーナーを取り巻くコスト上昇の実態と、なぜ家賃だけが据え置かれやすいのかという背景を整理します。

近年、大阪の賃貸市場では募集家賃の上昇が続いています。

近畿圏の賃料は2025年時点で前年同月比106.6%と6ヶ月連続で過去最高を更新し、大阪市の賃料は前年比111.7%の上昇を見せています。

万博後も需要は底堅く、IR開発を見据えた中長期的な賃貸需要の拡大も期待されています。

一方で、「家賃が上がっている実感がない」というオーナーも少なくありません。

これは、上昇しているのが「新規募集時の家賃」であり、すでに入居者がいる物件の家賃は基本的に変わっていないからです。

市場全体では家賃が上がっているのに、自分の物件の収入は変わらない——この矛盾が、多くのオーナーが感じる違和感の正体です。

一方で、賃貸経営にかかるコストは確実に上昇しています。

【建築費・修繕費の高騰】

建築資材価格と職人の人件費が上昇し、修繕・リフォームにかかる費用が大幅に増加しています。

木造戸建てのフルリフォーム費用は2009年比で約1.5倍以上になっているとも言われています。

【設備交換費用の上昇】

給湯器・エアコンなどの設備交換費用も上昇しています。

ナフサ（石油化学原料）の供給不安を背景に樹脂部品のコストが上がり、主要メーカーが複数回の価格改定を行っています。

【管理費・保険料の見直し】

管理委託費や火災保険料も、物価上昇の影響を受けて見直されているケースがあります。

収入（家賃）は変わらないのにコストだけが上がる——この状況が続けば、実質的な手取りは年々目減りしていきます。

大阪を含む関西の賃貸市場では、「更新料なしの普通借家」が主流です。

これは東京など他の都市圏との大きな違いです。

東京では2年ごとの更新時に「更新料（家賃1ヶ月分程度）」が発生するケースが多く、オーナーにとって一定の収入源になっています。

しかし大阪では更新料を取らないことが慣行となっており、入居者が更新のたびに費用負担を感じる場面がありません。

さらに、普通借家では入居者に「更新拒絶」をするための正当事由が必要です。

オーナーが「家賃を上げたい」と思っても、それ自体は正当事由にならないため、入居者が同意しない限り家賃を上げることはできません。

長期入居者がいる物件でよく起きる問題が、「入居時には相場通りだった家賃が、何年も経つうちに周辺相場より割安になっていた」というケースです。

例えば、5年前に相場通りの家賃で入居した方がいる場合、その間に周辺の新築物件や空室物件の募集家賃は上昇しているかもしれません。

しかし既存入居者の家賃は変わらないため、気づけば「同じエリアの同程度の物件より大幅に安い」状態になっていることがあります。

これは長期入居者にとっては好条件ですが、オーナーにとっては実質的な収益低下を意味します。

しかもこの状態に気づきにくい——というのが、この問題のやっかいなところです。

大阪の賃貸市場では、入居中の家賃を上げることは実質的に非常に難しく、更新タイミングでの改定も文化的に難しいとされています。

では、オーナーが家賃を適正水準に戻せるタイミングはいつかというと、「退去が出たとき」がほぼ唯一の機会です。

退去が出た際に、現在の相場をきちんと確認した上で次の募集家賃を設定すること——これが、コスト上昇が続く時代に収益を守るための最も確実な方法です。

次の記事では、退去のタイミングで何を確認すべきか、そして収益を守るためにオーナーが持っておくべき視点を整理します。

 

▶【後編】「物価高の時代に、賃料はなぜ上げにくいのか～退去のタイミングで収益を守る方法～」

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