ペット可物件のメリットと注意点～始める前に知っておくべきこと～

「ペット可にすれば入居者が決まりやすくなるのでは」と考えるオーナーの方もいます。

 
しかし、ペット可への変更は「空室が続いているからとりあえず可にする」という簡単な話ではありません。

既存の入居者がいる物件では、事実上変更できないケースがほとんどです。

 

ペット可を選択できる場面・メリット・注意点を正しく理解した上で判断することが大切です。今回はその基本を整理します。

ペット可にするかどうかを選択できる場面は、大きく次の3つです。
 

【①新築・フルリニューアル時の方針決定】

最も自由にペットの可否を決められるタイミングです。

物件の立地・構造・入居者層を考慮した上で、最初からペット可で始めるかどうかを決めます。

一度ペット不可でスタートした場合、後から変更することは難しくなるため、このタイミングでの判断が重要です。

 

【②分譲マンションの1室を貸す場合】

タワーマンションや分譲マンションの1室をオーナーとして貸す場合、マンション全体の管理規約でペットの可否が定められています。

規約でペット可とされていれば入居者にペットを認めることができますが、規約でペット不可であればオーナーが独自にペットを可にすることはできません。

また、規約がペット可であっても、そのオーナーが「うちの部屋はペット不可」と条件を絞ることは可能です。

 

【③全室空室・戸建て賃貸でリスタートする場合】

全室が空室になったタイミングで物件をリニューアルし、ペット可として新たに募集を始める場合も、自由に方針を決めることができます。

また、戸建て賃貸は他の入居者に影響がないため、ペット可への変更が比較的しやすい形態です。

「空室が出たから、その部屋だけペット可にしよう」という考えは、実態としてトラブルになりやすいため、慎重な判断が必要です。
 

既存入居者は「ペット不可の物件」という条件を選んで入居しています。

既存入居者の契約条件はそのままですので、オーナーが「新規入居者からペット可にする」という方針変更自体は可能です。

しかし現実には、共用部でのペットとの接触・エレベーターでの遭遇・鳴き声や臭いへの不満など、既存入居者から苦情が出やすくなります。

 
「ペット不可で入居したのに、後からペット可になった」という不満は、既存入居者にとって自然な感情です。

トラブルや退去につながるリスクを考えると、既存入居者がいる状態での途中変更は、法的な問題よりも実態的な問題として難しい判断になります。

 
こうした理由から、ペット可への変更は「最初から」または「全室空室になったタイミング」で行うことが、トラブルを避ける上で現実的な選択です。

ペット可といっても、「すべてのペットを無制限に認める」必要はありません。種類・大きさ・頭数などの条件を絞ることが一般的です。

 
◎ 小型犬のみ可（体重○kg以下）

◎ 猫は不可・犬のみ可

◎ 犬・猫不可・小動物（ハムスター・鳥など）のみ可

◎ 1世帯1頭まで

◎ ペット専用の申請書・飼育誓約書の提出を条件とする

 

こうした条件を契約書・特約に明記しておくことで、申告なく飼育されるトラブルを防ぎやすくなります。

「ペット可」の条件を曖昧にしておくと、後からトラブルになりやすいため、認める種類・条件は最初から明確にしておくことが重要です。

犬は可・猫は不可という設定をしているオーナーは少なくありません。

その主な理由は、猫の方が建物へのダメージが大きくなりやすいからです。

 
猫は壁や柱で爪とぎをする習性があり、クロス・柱・床への傷が残りやすいです。

また、猫の尿は臭いが強く、床材や壁に染み込むと消臭が難しく、特殊なクリーニングや床材の張り替えが必要になることがあります。

 
退去後の原状回復費用は、猫の場合は特に高額になりやすい傾向があります。

物件の構造・内装材によっては、クロスの全面張り替えや床材の交換が必要になることもあります。

 
こうした理由から「犬は可・猫は不可」という設定にしているオーナーも多く、一概に「ペット可＝犬猫どちらも可」ではありません。

どの種類のペットを認めるかは、物件の内装材・構造・修繕コストを踏まえた上で設定することをお勧めします。

正しい場面・正しい条件でペット可を設定した場合、次のようなメリットが期待できます。

 
【入居者の幅が広がる】

ペット可の物件は供給が少ないため、入居希望者が集まりやすくなります。特に、大型ショッピングモールや公園が近いエリア・ファミリー向けエリアでは、ペット連れの入居希望者が一定数います。

 

【長期定着しやすい】

ペット可物件を探している入居者は、次の物件も見つけにくいため、引っ越しのハードルが高く、長期間住み続ける傾向があります。空室・入れ替えコストを抑える効果があります。

 

【家賃交渉が少ない・家賃を高めに設定できる】

入居できる物件の選択肢が少ないため、家賃交渉をされにくい傾向があります。

また、ペット飼育者向けに通常より少し高めの家賃設定ができるケースもあります。

 

【条件の悪い物件でも選ばれやすい】

駅から遠い・築年数が古いなど、通常の募集では選ばれにくい物件でも、ペット可にすることで入居が決まるケースがあります。

ペット可物件を運営する際には、次の点を事前に整理しておくことをお勧めします。

 
【ペット飼育に関する特約を契約書に明記する】

退去時にはペット専用のクリーニング・消臭・クロスの全面張り替えなどを入居者負担で行うことを、契約書の特約として明記しておきます。

口頭での確認だけでは後のトラブルになりやすいため、必ず書面で残します。

 

【敷金を通常より多めに設定する】

退去時の修繕費用に備えて、敷金をペット不可物件より多めに設定することをお勧めします。

一般的にはペット不可の1.5〜2倍程度が目安とされています。

 

【飼育誓約書を取り交わす】

飼育するペットの種類・頭数・飼育方法について入居者に誓約書を提出してもらい、申告外のペット飼育や頭数増加のトラブルを防ぎます。

 

【内装材をペット対応のものにする】

新築・リニューアル時であれば、引っかき傷に強いクロス・臭いが染み込みにくい床材など、ペット対応の内装材を選ぶことで、退去後の修繕コストを抑えることができます。

ペット可物件を検討する上でのポイントを整理します。

 
◎ ペット可の選択は「始める前」または「全室空室・戸建て」のタイミングが基本

◎ 既存入居者がいる物件での途中変更は、法的問題というより実態としてトラブルになりやすく慎重な判断が必要

◎ 認めるペットの種類・条件は最初から明確に設定しておく

◎ 猫は犬より建物へのダメージが大きい傾向があるため、不可にするオーナーも多い

◎ 契約書への特約明記・敷金の設定・飼育誓約書の取り交わしが実務の基本

 

「自分の物件にペット可が向いているか相談したい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件・駐車場をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

今回のブログは不動産賃貸に関する内容でしたが、ワンダーランドでは不動産売買や相続に関するブログも掲載しております。

興味のある方は、ぜひこちらもご覧ください。
　　　　　　　↓↓↓
　　　　　MAIMAIのブログ（スタッフ紀本のブログ）

　　　　　kumaさんblog（代表久保田のブログ）

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.720.co.jp/
                  https://www.720901.com/

・mail     [email protected]
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●