【前編】家賃を上げたいオーナー様へ～賃料改定が認められる条件を知っておこう～

物価が上がり、修繕費も管理費も光熱費も上がっている。

なのに、既存入居者の家賃だけは何年も変わっていない——。

そんな状況に置かれているオーナー様から、「家賃を上げたいが、どうすればいいか分からない」というご相談を受けることがあります。

賃料改定は、正しい知識と手順を踏めば、決して不可能ではありません。

しかし、「なんとなく上げたい」「リフォームしたから上げたい」という感覚だけで進めると、借主との関係悪化や法的トラブルに発展するリスクがあります。

今回は、賃料改定が法律上認められる条件と、知っておくべき重要な前提を整理します。

まず前提として、賃貸住宅の家賃はオーナーが一方的に上げることはできません。

オーナー側は「値上げを請求すること」はできますが、それはあくまでも借主への「お願い」です。

借主が合意しなければ、家賃は現行のままです。合意なしに一方的に値上げすることは法律上認められていません。

逆に言えば、「値上げを請求する正当な理由がある」「根拠を示して交渉する」という手順を踏めば、賃料改定の実現は十分に可能です。

まず正しい手順を知ることが出発点です。

賃料の増額を求めることができる根拠は、借地借家法第32条に定められています。

同条では、次の3つの場合に賃料の増減を請求できるとされています。

【条件①：税金や負担の増加】

固定資産税・都市計画税など、建物にかかる公租公課が増加した場合です。

税負担が増えたことで、現行の家賃では採算が合わなくなってきたという根拠が必要です。

【条件②：土地・建物の価格の上昇】

物件の資産価値が大幅に上昇した場合です。

周辺地価の上昇、大規模な設備更新など、物件の価値向上を裏付ける客観的な根拠が必要です。

【条件③：近隣の相場と比べて現行家賃が不相当になった場合】

周辺の同程度の物件と比較して、現在の家賃が著しく低くなっている場合です。

この「相場との乖離」が、実務上最も活用されやすい根拠です。

この3つのいずれにも該当しない理由での値上げ請求は、法的には認められにくいということになります。

オーナー様からよく聞く値上げの理由として「エントランスをきれいにした」「外壁を塗り替えた」というものがあります。

しかし、こうした共用部の美観改善だけでは、賃料改定の根拠としては弱いとされています。

共用部のリフォームは主にオーナーの資産価値を維持・向上させるためのものであり、借主が受けるメリットが限定的です。

「建物の価値が上がった」と主張しても、客観的な根拠がなければ借主を納得させることは難しいのが実情です。

一方で、エレベーターの新設・オートロックの設置・室内設備の大幅な刷新など、借主の居住快適性や安全性が具体的に向上した場合は、値上げを納得してもらいやすくなります。

ポイントは「借主にとって何がどう良くなったか」を具体的に説明できるかどうかです。
 

3つの条件の中で、現在の大阪の市場環境において最も活用しやすいのが

「条件③：近隣相場との乖離」です。

近畿圏の賃料は近年上昇が続いており、新規募集の家賃は数年前より高い水準になっているエリアが多くあります。

長期入居者がいる物件では、「入居時には相場と同程度だったが、今は相場より大幅に安くなっている」という状況が生じていることがあります。

この「相場との乖離」を具体的なデータで示すことが、借主との交渉において最も説得力のある根拠になります。

スーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトで、同じエリア・同程度の条件の物件が現在いくらで募集されているかを調べ、

「周辺の同条件物件の相場は○円で、現行家賃との差は○円」という形で示すことが重要です。

ここで一つ、とても重要なことをお伝えします。

「周辺の相場が上がっている」ことが根拠になるとしても、既存入居者の家賃をそのまま新規募集の相場水準まで引き上げることはできません。

これは「継続賃料」と「新規賃料」という2つの概念の違いによるものです。

【新規賃料とは】
新しく入居者を募集する際の賃料です。

市場の相場を直接反映した価格であり、ポータルサイトで確認できる募集賃料がこれに当たります。

【継続賃料とは】
既存の賃貸借契約が続いている当事者間で改定される賃料です。

現行の賃料を基準として、経済事情の変化によってどの程度不相当になっているかを考慮して算定されます。

新規賃料より緩やかに上昇するものとされています。

例えば、10年前に月10万円（当時の適正価格）で始まった契約で、現在の新規募集の相場が15万円になっていたとします。

このとき、相場との乖離は根拠になりますが、継続賃料が一気に15万円になるわけではありません。

つまり「ポータルサイトで調べたら周辺相場が上がっていた。だから同じ水準まで上げる」という考え方は通用しません。

認められる増額幅は相場との差額より抑えめになることを念頭に置いた上で、現実的な幅で交渉を進めることが重要です。

次の記事では、実際に賃料改定を進めるための手順と、現実的な判断のポイントをお伝えします。

 

▶【後編】家賃を上げたいオーナー様へ～賃料改定を成功させるための進め方～

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