大阪の賃貸で「更新料あり」に変えることはできる？

大阪の賃貸市場は、東京や他の地域と比べていくつか独自の慣習があります。

そのひとつが「更新料なし」が当たり前という点です。

東京では2年ごとに1か月分の更新料を請求するケースが多く見られますが、大阪ではこれまでそのような慣行がほとんどなく、普通借家契約の更新時に費用を求めない形が主流となっています。

 
オーナーの立場からすれば、「更新料を設定することで安定した収入の一部にできないか」と考えるのは自然なことです。

では実際に、大阪のオーナーが更新料ありの契約に切り替えることはできるのでしょうか。

結論から言うと、すでに入居している方との契約内容を途中で変更するのは、現実的にかなり難しいのが実情です。
 

賃貸借契約は借主と貸主の合意によって成立しており、更新料の有無もその契約の一部です。

一方的に「次の更新から更新料をいただきます」と通知しても、借主が同意しなければ変更できません。

また、もともと更新料なしで入居した方にとっては「話が違う」と感じるのは当然であり、トラブルに発展するリスクもあります。


借地借家法の観点からも、借主に不利な条件変更は認められにくく、仮に合意を得られたとしても、その内容が有効かどうか慎重に判断する必要があります。

既存入居者の契約変更については、必要に応じて弁護士や不動産会社など専門家への相談をおすすめします。

では、更新料ありの運用に変えていくにはどうすればよいでしょうか。

現実的な方法は、退去が出たタイミングで募集条件を見直し、新規入居者との契約から更新料を設定していくことです。

 
大阪の賃貸市場では、退去が出た瞬間が条件を変更できる実質的に唯一の機会といっても過言ではありません。

継続中の契約を動かすことは難しくても、新規入居者と結ぶ新たな契約には、オーナーが希望する条件を盛り込むことができます。

 
ただし、更新料ありに設定することで入居希望者の反応が変わる可能性もあります。

同じエリアの競合物件と比較されることになりますので、家賃や初期費用とのバランスを考慮した上で判断することが大切です。

新規入居者から順に更新料ありの契約に切り替えていくと、必然的に物件内に「更新料なし」と「更新料あり」の入居者が混在することになります。

さらに、入居者それぞれの契約開始日が異なるため、更新の到来時期もそれぞれ違います。

 
たとえば、101号室は3月に更新、102号室は9月に更新、103号室は翌年1月に更新、という状況が普通に生まれます。

各入居者の更新時期を正確に把握し、事前に案内を送り、書類を準備して手続きを進める——この作業を、複数の部屋について年間を通じて行い続ける必要があります。

 
管理する部屋数が増えれば増えるほど、この管理の複雑さは積み上がっていきます。

更新の対応が遅れたり、通知が漏れたりすれば、契約の効力に影響することもあるため、精度の高い管理が求められます。

こうした更新管理の煩雑さを考えると、管理会社に運営を委託するという選択肢は非常に現実的です。

更新時期の把握、入居者への案内送付、書類の準備・回収、条件交渉のサポートといった実務を、プロが一括して担ってくれるからです。

 
オーナーとしては、「どの部屋をどのタイミングでどんな条件に変えていくか」という大きな方向性を決めることに集中できます。

細かな事務手続きはすべて管理会社に委ねることで、更新料ありへの移行も、無理なく着実に進めることができます。

 
もちろん管理委託にはコストが伴いますが、更新漏れによるトラブルや、オーナー自身の手間・時間・精神的な負担を考えれば、トータルで見て合理的な判断になるケースは多いです。

大阪で「更新料あり」に切り替えていくことは、既存入居者の契約を変えることは難しいものの、新規入居から少しずつ進めることは十分可能です。

ただし、その運用を続けるためには入居者ごとの契約情報を正確に管理し続ける必要があり、物件数が増えるほどその負荷は大きくなります。

 
「更新料をどう設定するか」「どのタイミングで条件を変えるか」といった判断はオーナー自身が行い、実際の管理業務はプロに委ねる——そのような役割分担が、長期的に安定した賃貸経営につながると思います。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件・駐車場をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

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