デパ地下の賃貸借契約について

毎日がハッピーに邁進している、なんば大国町の不動産エージェント　スパーガールです。

デパ地下の賃貸借契約ってどうなってるの？

　皆様、突然ですが、デパ地下は行かれますか？私はスイーツが大好きなのでデパ地下もときどき行きます(´艸｀*)思い返せば昔、阪急３番街の地下街レストランでアルバイトしていたこともあり、そこのお店は当時家賃１００万円だと聞いたことがありますが、利益達成が厳しく数年で撤退しました(・∀・)

　デパートや地下街などの商業施設に、売り場スペースを設置する場合、どのような契約がされているかご存じでしょうか？

　実は契約上は「業務委託契約」であり、建物の賃貸借ではないというケースが結構あるようです。借地借家法で保護される「建物の賃借である」と主張するには、他とは区切られた独立した空間を借りている場合でなければなりません。

借地借家法の適用可否

　デパートなどの「売り場」は、他の売り場とは仕切りで区切られだけで、仕切りが天井まで達していない場合や、ドアなどで戸締まりができない構造の場合が多く、独立した空間とは言えません。また、契約書に「デパート側の都合で別の売り場へ移転させる場合がある」という旨の記載があることも多く、このような場合には「占有している」とは言えないのです。

　借地借家法の適用がない場合には、解約や更新拒絶に正当事由が要求されません。定期借家契約でなくても、期間満了で契約終了になることがあります。つまり、更新できるかどうかは、施設側の都合次第ということです。

　しかし、借地借家法の保護を受けないといっても、具体的事情において、契約が相当長期間に継続しているか、又は、継続することが前提とされており、借主側が多額の出店費用を負担しているような場合は、貸主側から一方的に、更新拒絶の意思表示をしたり、契約解除を申し出たりすることは、権利濫用として認められない可能性もあります。

過去の判例からみる

具体例として次のような判例を挙げてみます。

　東京地裁平成２０年６月３０日判決「このような本件賃貸借契約及びそれに至る事情等に照らしてみると、原告及び被告とも、本件出店区画の使用が本件契約条項のように二年の契約期間で直ちに終了することは想定しておらず、いずれも相当長期間の出店を予定していたものと認めるのが相当である。そうすると、特段の事情もないのに、単に二年の契約期間が満了したというのみで契約の更新を拒絶することは、本件出店区画に多額の出費をして出店をし、賃料の増額にも応じてきた被告の不利益にかんがみると、権利の濫用となる余地があるものというべきである。」

　

　「もっとも、前記の事情に照らしてみると、上記の事由のみによって、賃料増額に応じた直後に、しかも、予定された保証金返還期間も経過していない時期に本件賃貸借契約を終了させることは、被告が本件店舗において既に一〇年の営業を継続してきたことを考慮してもなお、支出した費用の回収等について不測の損害をもたらす可能性があることを否定することができないから、本件においては、その点の考慮をすべき必要があるというべきである。

　

この点につき、原告は、本件出店区画の原状回復義務の免除に加えて、三〇〇〇万円の立退料の支払を申し出ている。そこで、上記の事情に原告の上記申出を併せ考慮してみれば、被告の経済的損失も相当程度の填補がされるものと認められるから、原告による本件賃貸借契約の更新拒絶は権利の濫用に当たるものとまで認めることができないというべきである。」

解説

　この判例では、デパートの売り場の賃貸契約について、借地借家法の適用は否定されながらも、原状回復費用１４５３万円の免除と、立退き料３０００万円の提供がなければ、更新拒絶は権利濫用として認められない、という判断になっています。この事例では、最低保証賃料が２２７万円となっておりますので、賃料換算で、６．４か月分の原状回復費用免除と、１３．２か月分の立退き料の提供が必要と判断していることになります。

まとめ

　色々と過去の判例や文献を調べてみましたが、キーワードは「独占的・排他的であるか否か」。壁や仕切り・出入口などの構造、営業時間、レジ管理、取扱品目などの自由度等々・・・ケースバイケースということですね。

　なお、契約書のタイトルが「建物賃貸借契約」ではなく「業務委託契約」になっていたとしても、その実態が建物賃貸借契約なら、借地借家法の保護を受けられるようです。

　ケース貸し契約だからといって簡単に諦めてしまうのではなく、契約解除を拒否できないかどうか、賠償請求が可能かどうか、法的な検討を行うことが大事ですね。ふむふむ。。＿(　_´ω`)_ﾍﾟｼｮ

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