オーナー様必見！エレベーターのフルメンテナンス契約とPOG契約②

オーナーの皆さま、こんにちは。

前回ブログ「オーナー様必見！エレベーターのフルメンテナンス契約とPOG契約①（クリック）」では、フルメンテナンス契約って何？POGって何？というお話をご紹介しました。

今回は、フルメンテナンス契約（FM契約）とPOG契約のメリット・デメリットの比較、どちらの契約を選ぶべきか、契約時のチェックポイントなどをお伝えします。

この機会に、ご自身の物件・エレベーターに合ったメンテナンス方法かどうか、見直しておくことをおススメします。

FM契約のメリット・デメリット

メリット

・突発的な出費削減：基本的には修理や部品交換の費用が保守料に含まれるため、予算管理が容易になります。
・管理の手間の軽減：見積もりや発注をオーナー様が手続きすることなく、メンテナンス業者に任せられます。
・迅速な対応：緊急時の修理も保守料内で対応可能で、利用停止期間の短縮にもなります。
・安心感：包括的なメンテナンスと予防保全のために、より一層詳細な点検が行われるので、特に利用頻度が高いエレベーターや、古い設備でも故障リスクを軽減し、安心感を得られます。

デメリット

・費用が高額：月々の保守料がPOG契約より高額になります。
・契約範囲の確認が必要：天災や人為的な破損、意匠部品（操作盤や手すりなど）の交換などは対象外の場合があります。

POG契約のメリット・デメリット

メリット

・月々の費用が安い：固定費を抑えたい場合に適しています。
・費用の透明性：修理や部品交換の費用が別途請求されるため、内訳が明瞭になります。

デメリット

・突発的な費用発生：高額な部品交換や修理が必要な場合、追加費用が負担になります。
・管理の手間：修理時に見積もりや承認の手続きが必要となるため、オーナー様の手間や労力、時間を要します。
・停止期間のリスク：修理の対応に時間がかかることが多く、利用者へ不便をかけることが考えられます。

FM契約とPOG契約の選択は、エレベーターの使用状況や建物の特性、予算によって異なります。選択する際のポイントをいくつか挙げておきます。

FM契約がおすすめ

利用頻度が高いエレベーターの場合

戸数の多いマンションや商業施設など、エレベーターの利用頻度が高い場合、部品の摩耗が早く、故障リスクが高くなります。FM契約は、頻繁な修理や交換費用をカバーするため、トータルコストが抑えられます。

築年数が古いエレベーターの場合

築年数が長いビル（例えば15年以上）やマンションのエレベーターは、部品の劣化が進んでおり、故障や交換の頻度が高くなります。FM契約なら追加費用なしで対応できるため、コストの予見性が高く安心です。ちなみに、エレベーターの法定耐用年数は17年、一般社団法人日本エレベーター協会やエレベーターメーカーが公表している耐用年数でも、概ね20年です。

管理の手間を減らしたいオーナー様の場合

FM契約では、修理や部品交換のたびにオーナーや管理組合が見積もりを確認・承認する手間が不要です。メンテナンス会社に一任できるため、管理負担が軽減されます。

POG契約がおすすめ

新しいエレベーターの場合

設置から年数が浅い（例えば10年未満）エレベーターは、部品の劣化や故障リスクが低いため、突発的な修理費用が発生しにくいです。この場合は月々の保守費用を抑えられるPOG契約が適しています。

利用頻度が低いエレベーターの場合

小規模なビルや戸数の少ないマンションなど、エレベーターの利用頻度が低い場合、部品の摩耗・劣化が緩やかな場合が多く、修理や交換の必要性が低いため、POG契約でコストを抑えられます。

コストを抑えたいオーナー様の場合

月々の保守費用を最小限に抑えたいオーナー様や管理組合にとっては、POG契約はFM契約より安価で魅力的です。ただし、突発的な修理費用に備えて別途予算を確保できる場合に適しています。また、老朽化したエレベーターでは修理費用が頻発し、結果的にFM契約より高コストになる可能性があるという点で注意が必要です。

どちらの契約を選ぶにしても、以下の点を確認することが重要です。

契約内容や仕様書の詳細確認

点検項目表や取替え・修理などの範囲、所要時間などを確認しましょう。FM契約でも対象外の項目（天災による破損など）がある場合があります。

例えば、国土交通省の「エレベーター保守・点検業務標準契約書」では、満了90日前までの書面申入れがない場合、1年間の自動更新となっています。各社それぞれで内容は異なりますので、ペナルティ、違約金の有無など解約時の条件、更新条件なども熟読して確認しておきましょう。

業者の信頼性、評判や実績

メンテナンス会社の経験、対応実績、顧客レビューを調査しましょう。特に、メーカー系（例: 三菱、日立）なのか独立系なのかはポイントです。独立系はコストが安いことが多いですが、技術力や部品供給体制がきちんと備わっているかどうかもチェックしておきたいところです。

費用の透明性、相場比較

点検費用、消耗品費用、保険料などに曖昧な部分が無く、明確になっているかを確認しましょう。特にFM契約では、部品交換や修理が含まれているはずなので、追加費用が発生しないかチェックしておくことが大事です。

複数のメンテナンス会社から見積もりを取得し、価格、サービス内容、対応力を比較してみるのも効果的です。

エレベーターのFM契約とPOG契約は、保守範囲と費用のバランスが大きく異なります。FM契約は包括的なサービスであるため、安心感があること、手間や時間などの負担が軽くなることが魅力的ですが、その分、月々の費用が高めです。

一方、POG契約は月々の費用を抑えられる反面、突発的な修理費用や管理の手間が発生する可能性があります。

選択時には、エレベーターの築年数、利用頻度、予算、管理体制を総合的に考慮し、信頼できる業者と相談しながら最適な契約を選ぶことが大切です。

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