オーナー様必見！今も残る旧借地権の歴史

不動産オーナーの皆様、こんにちは。


不動産を所有されているオーナー様の中には、所有されている土地を借地として他人に貸している方、また逆に他人の土地を借りて建物を所有されている方もいらっしゃいます。


そういったオーナー様から建替えや耐震補強のご相談を受けることがありますが、土地の賃貸借契約においては、建物が借地人の所有でも、あくまで土地は地主のものです。その土地を利用するためには、決められたルールに従わなければなりません。


オーナーの皆様、借地契約書（土地賃貸借契約書）がどのような内容かきちんと確認されていますか？


契約自体が古すぎて無くしてしまった、どこにあるかわからない、そもそも口約束で借りているのかも…？なんてこと、ありませんか？


今回は、借地法ってどんな法律だっけ？というところから、備忘録として書き残しておきたいと思います。

旧借地法は1921年（大正10年）から1992年（平成4年）まで適用されていた、借地に関する法律です。1992年8月1日から、現行の借地借家法が施行されました。


土地所有者（地主）に比べ立場も弱く、経済的にも不利がある借地人（借りる側）を保護するために、民法の規定を修正・補正した法律が旧借地法です。


旧借地権は、「一度土地を貸したら返ってこない」と言われるくらい、借地人の保護が法律で守られていました。昔は地主から一度土地を借りると、契約更新を続けることで半永久的に契約を継続することが出来たのです。

そのため、地主側は土地を貸さなくなり、土地の活用もままならなくなりました。こうなった経緯は関東大震災や日中戦争、太平洋戦争などの歴史的背景にあります。


戦争が終結、日本が復興し高度成長期（1955-1973年）を迎えた時代も借地制度について大きな改革は無く、さらに1966年「借地非訟事件手続(借地人が借地権を売却したいが地主が承認しない、借地人が借地上の建物の増改築をしたいが地主から断られた、などという場合に地主の代わりに裁判所で認めてもらうこと)」が導入されたことにより、一度貸した土地を地主が取り戻すことは、さらに難しくなりました。


しかしバブル景気(1986-1991年)による急激な地価高騰により、転換期が訪れます。1989年（平成元年）「土地基本法」が制定されたのです。

①土地についての公共の福祉優先

②適正な利用及び計画に従った利用

③投機的取引の抑制

④価値の増加に伴う利益に応じた適切な負担


これら４つが土地基本法の基本理念でしたが、バブル崩壊を迎えて地価低迷する中、土地の｢保有｣から｢利用｣へと土地政策は土地の有効利用の推進へと明確化されました。


ここでようやく、土地の有効利用を妨げている旧借地法はもとより、地主と借地人との不和が明るみに出ることとなりました。その結果、もはや時代遅れになった法律（借地法、借家法、建物保護に関する法律）が見直されることとなり、新たに「借地借家法」が生まれたのです。


ちなみに、1992年(平成4年)7月31日以前より締結された借地権については、仮に更新していても、旧借地法が適用されます。(旧法から新法に契約内容を変更するには、旧借地契約を地主と借地人が双方合意のうえで解約し、改めて新法にて借地契約を結ぶということになります。)


国の土地政策からすれば、既存の借地契約にも新法を適用したかったところでしょうが、借地人の不利益が大きいため、政治的・社会的に大きな問題となることを懸念し、致し方なく既存の借地契約については旧借地法を適用するという経過措置が設けられたようです。


そのため、旧借地法は廃止されてるにもかかわらず、未だに実務では登場してくるのです。旧とはいえども無視できない法律｢借地法｣の歴史に触れてみました。


不動産実務では教科書に載っていないことが沢山あり、些細なことから｢なんで？なんで？なんで？｣といつも原因を探りたくなります。

その時にはわからなくても、色んな人から話を聞くことで、後になって｢あ～そういうことだったのか｣とわかることもあります。一見関係の無さそうな歴史のお話も、紐解いていくと何とな～くですが原因がわかる気がしてきますね。


次回は、旧法・借地法と新法・借地借家法では何が違うのか、具体的に見ていきたいと思います。

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