オーナー様必見！旧借地権と新借地借家法（普通借地権）の違い

オーナーの皆様、こんにちは。

前回は旧借地法の歴史に触れてみました。

今回は旧借地権と新法の借地借家法（普通借地権）では何が違うのか、具体的に見ていきたいと思います。

まず、旧借地権と普通借地権の定義は同じく「土地を借りて自己所有の建物を建てられる権利」を意味します。「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権（借地借家法　第一章　総則　第二条より）」


土地を借りる目的は、建物の所有であるということが前提なので、建物の建たない土地には借地権は設定できません。例えば、駐車場としての利用を目的に土地を借りる場合は、借地借家法の適用外（民法の適用）になります。

旧借地法と借地借家法の大きな違いは借地の存続期間と更新後の期間です。

 
旧借地権では建物の種類や構造に応じて異なり、非堅固建物（木造等）は30年(最低20年)、更新後は20年となり、堅固建物（鉄骨造・鉄筋コンクリート造等）は60年(最低30年)、更新後は30年となります。

「非堅固（木造等）」「堅固（鉄骨造・鉄筋コンクリート造等）」と記載していますが、実はこれらの区分に絶対的なものはなく、建物の耐久性や解体の難易性などを総合的に評価して判断されています。例えば、重量鉄骨造の建物は、原則的に堅固建物ですが、個別的な工法によっては非堅固と判断されることもあります。

 
それに対して、新借地借家法の下での普通借地権では建物の種類や構造に関係なく一律30年（最初の更新後の存続期間は20年、その後の更新は10年）に改正され、地主有利になりました。

なお、借地の期間を合意していない（期間の定めがない）場合でも、借地法で決められた期間が適用されます。これを法定期間と呼びます。

旧借地法でも借地借家法でも、また、更新前の契約でも更新後の契約でも、法定期間を下回る期間を契約で定めた場合には、いずれも「期間の定めがない」契約とみなされてしまいます。したがって、法定期間を下回る契約では、旧借地法では「堅固」な建物の場合には60年ですし、借地借家法では30年の契約になります。

あまり耳慣れない言葉ですが、「朽廃」とは文字通り、時間経過で古くなり朽ちたり壊れたりして人が住めない状態になることです。

【具体例】

●かろうじて倒壊を免れている状況で、いつ倒壊するかわからない危険な状態となっている。
●基礎等建物の構造部分にほぼ全面的な補修をしなければならず、新築同様の費用が必要となる状態である。
●建築後60年が経過し、10年間雨漏りが放置され主要構造部分に相当程度の腐食が認められる居住できるような状態ではない。

旧借地権では、法定期間満了前に建物が朽廃した場合には借地権は消滅します。そのため、地主から建物の朽廃を理由に借地契約の終了を主張される可能性があります。ただし、期間を合意している（期間の定めがある）場合では建物が朽廃しても借地契約は終了しません。特約で建物朽廃による契約終了を規定しても無効です。


これに対し、新借地借家法の下での普通借地権では、この朽廃による借地権の消滅制度は廃止されました。

ちなみに、火事による焼失や地震による倒壊は朽廃ではなく「滅失」と言います。

建物が滅失した場合は、新旧どちらの借地権においても消滅することはありません。この場合、借地人は、建物を再建築することができ、地主は借地人に建て替え承諾料を請求することができます。また、新借地借家法では、更新後であれば建物が滅失した場合には借地人からの解約は可能となります。

ただでさえ内容が難しい「旧借地法」と「新借地借家法」ですが、奥が深すぎて比較すると余計にややこしいですね。。。

定期借地権についてはまた次回、取り上げてみたいと思います。

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