“事故物件”と告げる義務はどこまで？オーナーが知っておくべき線引き

不動産を貸したり売ったりする場面で、過去にその物件で人が亡くなっていた場合、「これは説明すべきことなのか？」と悩むことは少なくありません。

たとえば室内で孤独死があった場合、それが自然死であっても、発見まで時間がかかっていたとしたら、それは“事故物件”と扱われるのかどうか。

また、隣家や近くで事件があった場合にまで、説明義務が及ぶのかといった点も、現場では判断に迷うところです。

実は、こうした“心理的瑕疵（かし）”の扱いについて、近年、国が一定の指針を示しました。

今回は、2021年に公表された国土交通省のガイドラインを中心に、賃貸と売買それぞれにおける説明義務の違いや、どのようなケースで説明が必要とされるのか、実務的な視点から整理してお伝えします。

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。

このガイドラインは、主に賃貸契約における告知義務について考え方を整理したもので、不動産業者だけでなく、個人オーナーにとっても大きな参考になる内容です。

たとえば、物件内で亡くなった方がいたとしても、その死が病死や老衰などの自然死であり、日常生活の中で予測できる範囲のものだった場合には、原則として告知しなくても良いとされています。

さらに、室内で転倒して亡くなったといった不慮の事故も、通常の生活の中で起こりうるものと判断され、これも原則として告知不要とされます。

一方で、自殺や他殺、放火などの事件性がある死、または発見が遅れて遺体の腐敗や臭気が強く残ったケースなど、いわゆる「特殊清掃」が必要になるような状況があった場合は、心理的瑕疵として借主に対する説明が必要だとされています。

また、国交省はこうした「説明が必要な死」についても、永続的に告知義務が続くわけではないという立場を示しています。

具体的には、ある程度の期間が経過し、その後に新たな入居者が問題なく入居しているなどの状況があれば、改めて説明を行う必要はないとされており、目安として「おおむね3年が経過していれば、説明は不要」とされている点は大きな特徴です。

賃貸ではこのように一定の指針が示された一方、売買に関しては、現時点で国からのガイドラインは存在しません。

そのため、物件内で過去に人が亡くなっていた場合、それが買主にどのような心理的影響を与えるかについては、「個別に判断すべき」という立場が基本となっています。

実際、売買においては一度契約が成立すると解除や損害賠償の問題に発展することもあり、トラブルになった際の影響は大きくなります。

そのため、多くの実務者の間では、「迷ったら説明しておく」という慎重なスタンスが取られているのが実情です。

特に投資用として物件を購入する買主は、その物件を将来誰かに貸すことを前提にしているケースが多いため、「賃貸で告知が必要になるかもしれないこと」は売買の段階でもリスクになり得るのです。

実際に孤独死や自殺があった場合でも、すぐに発見されて室内の汚損がなかった場合と、発見が遅れて腐敗や臭気、害虫の発生などが生じた場合とでは、大きく意味合いが異なります。

後者の場合、専門の業者による特殊清掃が行われることが多く、場合によっては床材や壁を剥がして清掃・張替えを行う必要が出てきます。

こうしたケースでは、たとえ死因が自然死であったとしても、その状態が心理的に大きな影響を与える可能性が高く、「心理的瑕疵」として告知すべき対象になると考えるのが一般的です。

物件そのものではなく、隣家や近隣で事件や事故があった場合、それを説明すべきかどうかも迷いやすいポイントです。

基本的に、隣家や上下階、共用部などで人が亡くなった場合には、原則として説明義務はないとされています。

ただし、その出来事が社会的に注目された大きな事件であったり、報道などで広く知られている場合には、借主や買主が不安を感じる可能性もあります。

そうした場合には、「あえて説明しないことで後からトラブルになるくらいなら、最初から説明しておいた方が安心」と考える方が、長期的には信頼関係を築きやすくなるでしょう。

事故物件に関する説明義務は、ケースごとに非常に判断が難しく、実際の現場では迷うことも多いものです。

特に売買では明確な線引きが存在しないため、「何を伝えるか」は売主や仲介業者の判断に委ねられているのが現状です。

一方で、賃貸に関しては国交省のガイドラインがある程度の目安を示しており、3年を一つの区切りとする考え方も参考になります。

大切なのは、相手方の立場に立って「説明がなされていなかったことが後から問題になるかもしれない」と思われるような情報については、できるだけ先に誠実に説明しておくこと。

それがトラブルを未然に防ぎ、円滑な取引や安定した賃貸経営につながる第一歩です。

不動産経営に関するご相談がある方や、不動産相続でお困りの方、賃貸物件をお探しの方も、お気軽にワンダーランドにご相談ください。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

今回のブログは不動産賃貸に関する内容でしたが、ワンダーランドでは不動産売買や相続に関するブログも掲載しております。

興味のある方は、ぜひこちらもご覧ください。
　　　　　　　↓↓↓
　　　　　MAIMAIのブログ（スタッフ紀本のブログ）

　　　　　kumaさんblog（代表久保田のブログ）

⭐︎☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐︎創業：平成２年４月
・HP：   https://www.720.co.jp/
                  https://www.720901.com/

・mail     kuma@720901.com
　　　　 

　住所：大阪市浪速区敷津西1-1-25
　Tel：　0120-720901(なにわくで一番)
　Tel：　0120-720981(なにわくは一番)
　Fax：   06-6643−3363
　Fax：   06-6647-3363
○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●○●