オーナー様必見！エレベーターのフルメンテナンス契約とPOG契約①

オーナーの皆さま、こんにちは。

前回ブログで、「オーナー様必見！エレベーターの事故と所有者責任」のお話をご紹介しました。うちの物件に限ってそんなことは・・・と思われるかもしれませんが、投資にリスクは付き物ですし、機械も人も「絶対」はありません。

エレベーターの安全性を維持するためには定期的な保守・点検が欠かせません。エレベーターの保守契約には主に「フルメンテナンス契約」と「POG契約」の2種類があり、それぞれ内容や費用、メリット・デメリットが異なります。

この機会に、ご自身の物件・エレベーターに合ったメンテナンス方法かどうか、見直しておくことをおススメします。

フルメンテナンス契約（以下、FM契約）は、エレベーターの保守・点検に加えて、故障や劣化した部品の交換・修理費用が月々の保守料に含まれる契約です。

具体的には、以下の内容が含まれます。

【定期点検】エレベーターの各装置・部品の全面的な点検（清掃、給油、調整など）、法律で義務付けられている年1回の法定検査も含まれます。

【消耗品の交換・補充】電球、ヒューズ、リード線、オイル、グリスなどの消耗品の交換や補充の費用が含まれます。

【部品交換・修理】経年劣化や故障による部品（例: ワイヤーロープ、制御盤のパーツなど）の交換や修理の費用が含まれます。これがFM契約の最大の特徴で、追加費用が発生しません。

【緊急対応】24時間365日の故障対応や、地震・停電時の管制運転装置の点検なども含まれる場合が多いです。

FM契約は、エレベーターの保守に関するほぼすべての業務をメンテナンス業者に委託できるため、ビル・マンションオーナーにとって管理の手間が少なく、突発的な出費の心配がない「保険的」な契約とも言えます。

ただし、月々の保守料はPOG契約に比べて高額になる傾向があります。エレベーターの種類や規模、業者にもよりますが、一般的な相場はエレベーター1基あたり月額3万円～6万円程度で、年間約50万円前後のコストがかかるとされています。

POG契約は、「Parts（パーツ）、Oil（オイル）、Grease（グリス）」の頭文字をとったもので、基本的な保守・点検と消耗品の交換に特化した契約です。

FM契約と比較して範囲が限定されており、以下の内容が主に含まれます。

【定期点検】FM契約と同様、エレベーターの各装置・部品の点検（清掃、給油、調整など）を行い、法定検査にも対応しています。

【消耗品の交換・補充】電球、ヒューズ、リード線、オイル、グリスなどの消耗品の交換や補充、一般的にこれらは保守料に含まれます。

【緊急対応】基本的には24時間対応可能な業者が多いですが、契約内容によります。

POG契約の大きな特徴は、故障や劣化した部品の交換・修理が保守料に含まれず、別途見積もりや費用が必要な点です。

例えば、ワイヤーロープや制御盤の交換が必要な場合、オーナーがその都度費用を負担し、業者に発注する形になります。そのため、月々の保守料金はFM契約より安く、相場は月額1万円～5万円程度、年間約30万円前後とされています。

FM契約とPOG契約を比較してみます。

保守範囲の違い

FM契約は部品交換や修理を含む総合的なサービスを提供するのに対し、POG契約は消耗品の交換と基本的な点検に限定されます。たとえば、FM契約ではワイヤーロープの交換や制御盤の修理も保守料金内で対応可能ですが、POG契約ではこれらの高額な修理は別途費用が発生します。

費用の違い

あくまでも一般的な相場ですが、FM契約の月額費用はPOG契約の約1.5～2倍程度で、年間で15万円～20万円の差が生じます。しかし、POG契約では故障時の修理費用が加算されるため、トータルコストはエレベーターの状態や使用頻度によって変動します。

管理の手間の違い

FM契約では、修理や部品交換の判断をメンテナンス業者が主体的に行うため、オーナーの手間が最小限で済みます。一方、POG契約では、故障や劣化で修理が必要な際に、オーナーが見積もりを確認し、費用を捻出しなくてはいけません。特に、緊急修理が必要な場合、この手間がエレベーターの停止期間を延ばすリスクにつながることもあります。

FM契約とPOG契約の違いを以下の表にまとめました。

次回は、FM契約とPOG契約、どちらの契約を選ぶべきか？契約時のチェックポイントなどをお伝えします。

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、物件や入居者様の状況も定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

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日々、現地確認を欠かさず、記録化（チェックシートの活用や写真・動画の撮影）、また契約書や重要事項説明書の作成時は具体的な取り決めの記載をした上で、何重にもチェックを徹底しており、オーナー様と入居者様のスムーズな橋渡しができるよう心掛けております。

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