オーナー様必見！建て替えのタイミング

オーナーの皆さま、こんにちは。
前回は建物の寿命、耐用年数についてお話ししました。


建物には人間と同様、寿命がありますが、建てられた時代や当時使われていた材質、管理の仕方やメンテナンスによって、長生きもするし早死にもしますよというお話でした。

今回は、建て替えのサイン・タイミングはいつなのか、どのような場合に考えていくべきかをご紹介します。

ビルが老朽化すると、さまざまなトラブルが発生するようになります。外壁の劣化については、以前もブログにてご紹介しておりますので、こちらをクリックしてご覧ください。今回は特に厄介な給排水管トラブルについてみていきます。

・給水設備から異音
常に水と接している給水ポンプはサビなどで傷みやすく、劣化が進むと異音が生じるようになります。異音を感じたら早急に対策が必要です。通常の劣化であればオーバーホールで対処できますが、あまりにも古い給水ポンプは取り替えが必要になます。

・水の出が悪い、水圧が弱い
給水管がサビたり、給水ポンプの機能が低下したりすると、水の出が悪くなる・水圧が弱くなる、などの症状が現れます。このような症状が現れたら、給水管の補修工事や給水ポンプの取り替えが必要です。

・給排水に関したクレーム増加
給排水設備の老朽化が進み、万が一、水漏れが起こって室内に被害が及んだ場合、ハード面（天井床、設備等）の対処だけでなく、ソフト面（住人、賃借人等）への対処も必要になります。トラブルが重なると、互いに疲弊しますし信頼関係もいずれ壊れるでしょう。

・維持費がかかるようになった
修理修繕などにかかる費用が上がっている。年々増えていく傾向にある。

適切なメンテナンスをし続けることで、耐用年数を超えても建物としての機能を保っているビルもあります。しかし、メンテナンスが不十分、または全くしていなかったようなビルの場合、すでに老朽化が激しく手遅れ、もしくは補修工事に多額の費用が掛かります。その場合は建て替えをした方が費用対効果が大きいでしょう。

ビル経営の場合、テナント入居者もビルで生活しているわけではないため、老朽化はジワジワと進行していることが多く、多くのケースでトラブルが起きてから対処することになります。適切なメンテナンスをして現状維持を図りつつ、適切なタイミングで建て替えができるように計画することが大切です。

新規入居がつきにくい、契約更新が続かないなど、空室率が上がっているというようなことはございませんか？

ビルやマンションなど賃貸物件では、空室率が５割を超えたら建て替え検討の段階といわれています。

５割というのは、立ち退きの費用にも関連性があります。ビルの入居者は主に事業者です。事業者に立ち退きを求めるとなると、利益の補償（営業補償）、移転費用の補償、利用権の補償（借家権）などを負担しなければなりません。これ以外にも、慰謝料や設備の買取費用を含む場合もあります。相場は数百万～億単位と一概には言えません。業務形態や立地、年数によって金額が大きく異なるからです。

つまるところ、立ち退きの交渉相手が減った状態であれば、立ち退き料の負担も少なく建て替えがスムーズにいくという考え方です。

空室率が上がって収益が少なくなれば、災害など不測の事態への対処に備えることもできません。余力が生まれない経営状態は建て替えの検討段階に入っています。

１９８１（昭和５６）年６月に「新耐震基準」という基準が制定されました。震度６～７の巨大地震でも倒壊しない強度とされています。壁にひびが入る、配管が壊れるなどの被害はあり得ますが、大規模な被害は生じません。

そして現在、全国で課題になっているのが旧耐震です。１９８１（昭和５６）年５月３１日までに建てられた建物（建築確認日でチェック）は「旧耐震」と呼ばれています。この旧耐震基準は、震度５強程度の揺れなら倒壊しない強度ですが、震度６～７の巨大地震には耐えられないと言われています。

実際に、旧耐震物件でも耐震強度の高い物件は多く存在しますが、旧耐震物件であることを理由として、入居を敬遠されることも多いです。

耐震補強などの対応をしていない場合、耐震補強工事をするか、建て替えするかの選択を迫られることになりますが、耐震補強はあくまで入居者の人命を守ることが目的とされ、一度大地震が起これば建物の再利用は不可能となるでしょう。

なおかつ、耐震補強工事もかかる費用は大変高額です。高額な費用をかけて補強工事をしても入居率アップにつながるとは限りません。

これらのことから、耐震性に不安がある場合、建て替えを積極的に検討すべきタイミングに来ているといえます。

ビルやマンションの建て替えは、１年２年でできるものではなく、計画検討や立ち退き期間等からカウントすると、５～１０年はかかると言われています。今はまだ大丈夫！ではなく、１０年先をしっかりと見据えて計画検討していかなくてはなりません。

みなさまの所有されている物件はいかがでしょうか。想像してみて下さい。

１０年先も健全な状態で建物は存続しているでしょうか？

ご相談、お待ちしております！

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

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