オーナー様必見！賃貸住宅の点検・修繕

不動産オーナーの皆さま、こんにちは。

2024年１月１日午後4時10分に発生した能登半島地震から約一か月が経ちました。

現在、死者240名、安否不明者15人、住宅被害4万7904棟、避難者1万3464人、断水4万490戸との被害状況が報告されています。（2月1日時点）

死因のほとんどが家屋の倒壊によるものだったようです。

私は地震が発生した時間、吹田市にいたのですが、物凄い横揺れを感じました。体感では揺れている時間も非常に長く感じ、地震が収まってからも平衡感覚が失われたような、しばらくユラユラした感覚が続くほどでした。

皆さまのご自宅や所有している建物は被害・損傷はなかったでしょうか？

どんなに最新の材料や設備を使って建てた建物でも、時間が経てば劣化が起きます。今、目に見える損傷がなくとも、アパートやマンションも人間と同様、年をとると少しずつ調子の悪いところは出てきます。人が定期健診を受けるように、建物も日頃のチェックやメンテナンスが大切です。

また、自転車や自動車などの乗り物と同じように、もしも劣化したままにすれば、いずれは建物としての機能を失い、使えなくなります。しかし、きちんとメンテナンスすれば建物を長持ちさせることができます。

そうはいっても、いきなり劣化部分を見つけ、後先なく思いつきで修繕するのでは、オーナー様にとって予想外の出費となり、長い目で見ても非効率かつ不経済になる場合もあります。

オーナー様のご要望があれば、修繕の時期や内容を予想した「修繕計画」を作成し、ご説明いたしますので、資金面も含めた準備をして頂くことも可能かと思います。

修繕計画は「目先の収支」を悪化させるものに映るかもしれませんが、中長期的に考えれば入居率が上がり、結果的に賃貸経営の収支上プラスに働きます。

実際に工事を進める際には、複数の施工会社より工事見積りをとり、オーナー様のサポート役として見積りを相互比較します。価格だけでなく、施工会社の実績や技術力、信頼性等を総合的に判断し、最適な施工会社を選ばせていただきます。

ここで、外壁劣化の種類にどんなものがあるのか、専門的な内容にはなりますが、少しご紹介しておきます。目視だけで気づくものもありますので、ぜひセルフチェックしてみてください。

中性化

大気中の二酸化炭素がコンクリート内部に侵入し、炭酸化反応が起きて、本来強アルカリ性であるコンクリートが中性に近づく現象。進行するとコンクリート内部の鉄筋が錆びて膨張し、ひび割れや剥落を起こす。

ひび割れ（クラック）

地震、乾燥収縮、コンクリート内部の鉄筋の錆による膨張等が原因。中性化の促進や漏水の原因になりやすい。

チョーキング現象（白亜化現象）

塗装やシーリング材の表面が雨や風により劣化し、粉状となる。塗装表面を手でなでると塗装色の粉が付く現象。

エフロレッセンス（白華現象）

セメントの石灰等が水に溶けてコンクリートやタイル、目地表面などに染み出したもの。コンクリート中に含まれる酸化石灰が水の浸入により加水分解し、表面に現れ空気中の二酸化炭素と反応して炭酸化カルシウムの結晶となったもの。

ポップアウト

コンクリート内部の部分的な膨張圧により、コンクリート表面が円錐形のくぼみ状に破壊されて剥がれ落ちること。

アルカリ骨材反応

コンクリート中のアルカリ性水溶液と骨材中の鉱物とが反応し、膨張性の物質が生成される。この物質がコンクリート を膨張させたり、ひび割れを生じさせる。（骨材とはコンクリートに混合させる砂利や砂などのこと）

浮き・ふくれ

タイルやモルタル、下地調整材や塗装などの接着性が失われ、躯体から剥離する。

欠落・欠損

外壁タイルや仕上げ材がコンクリート躯体から落下すること。浮きの剥離状態から進行し振動や雨、風などの影響で剥がれ落ちてしまった状態。

建物の外回りや共用部の外観チェックや共用設備の点検

・タイルの剥がれ、外壁塗装の汚れやチョーキングなどは注意して観察しておかないと、見逃しやすい。
・給排水ポンプなどは異音が出ていないか、普段から音を聞いておくことが大事。
・建物や設備の不具合は問題が発生してからではなく、事前に修理や交換をしておくと費用的にも安く上がることが多い。

 
照明器具、オートロック、自動ドアなどの点検

・入居者様の毎日通る場所、目にするものに不具合があると大きなストレスになりがち。
・門扉や塀に不具合がないか。ガタついていたり開閉時に音が出たりすることを、入居者様は結構気にする。

 
通路やエントランス、ゴミ、植木などの点検

・通路やエントランスなどに私物を置く入居者がいる場合、早めに注意することが肝心。
・近隣の人たちは、集合住宅からの騒音や不法投棄された粗大ゴミ、自転車の投棄などに敏感です。クレームの連絡をしてくることがありますが、連絡を受ける前に対処するのがベター。
・植木を剪定せずに伸びっぱなしで放置していると近隣住人からの印象が悪い。

（※下記に国土交通省の「修繕・点検セルフチェックシート」も載せております。）

・・・これらすべてをオーナー様ご自身で点検するのは、多大な時間も割かれますし、ご苦労も多いことかと存じます。

ワンダーランドに管理を任せて頂ければ、日々の点検や入居者様からの対応はもちろん、定期的に報告いたしますので、忙しくされているオーナー様のご負担も解消されることかと思います。

弊社は管理会社としても長年の経験と実績がございます。スタッフは雨の日も、風の日も、何かあればすぐに現場へ駆けつける行動力を持ち合わせております。

夏場になれば、オーナー様のために必死になって走り回る結果、風呂上りですか？と思うくらい、汗びっしょりになっているスタッフもおります。

オーナーの皆様、管理のことならワンダーランドにお任せください。

必ず、オーナー様のお役に立てるよう、社員一丸となって頑張ります。

 


最後に、今回の能登半島地震におきまして、亡くなられた方のご冥福と、被災地の皆様が一日も早く穏やかに過ごせる日が来ることをお祈り申し上げます。