テナント・リテンション☆

　みなさまこんにちは(*’ω’*)

　弊社ワンダーランドではオーナー様より賃貸マンションや店舗、駐車場などを沢山管理させて頂いております。オーナー様のより良い賃貸経営をサポートできるよう、社員一同、日々勉強にも取り組んでおります！！

　弊社とは古いお付き合いのあるオーナー様、延いてはまだお会いしたことのない全国のオーナー様へも、知って得する…いや、知らないと損する？いやいや、ためになる話？

…みたいな情報を発信できればと思い、ブログをホソボソと書いております。

 

…はい、いつも前置きの長いおりちゃんです＿(　_´ω`)_ﾍﾟｼｮ

「テナント・リテンション」って言葉、聞いたことありますか？

　一言でいえば「入居者の保持」＝解約されないこと、入居者に長く住んでもらうことです。空室対策と同じぐらい、テナント・リテンションは重要と言われています。まぁ空室対策の一種とも言えるかもね。

　もし、解約されて募集することになったら、業者によるクリーニング、時にはクロスや古い設備の交換に費用がかかります。さらに、入居者募集を行うためには広告費も必要となり、オーナー様にとって大きな不利益となります。入居者様になるべく長くいてもらうことが、賃貸経営には極めて重要なのです！！

　勿論、結婚や転勤などどうしようもない転居理由もありますが、「隣がうるさい」「設備が古い」などの理由や不満を挙げる方もいらっしゃいます。そういうことの積み重ねで、結果引っ越しを誘発することもあるでしょう。

　入居稼働率の高い物件のオーナー様は、入居者の満足度を上げる対策を取っています。

● リフォーム費用がかからない

　入居者が入る前には、クリーニング、クロスや床の張替などのコストがかかりますが、入居者の入れ替えがないことで、原状回復工事などの費用を削減できます。

● 空室期間がないので家賃のロスが少ない

　空室期間は収入減に直結します。空室期間が無ければ家賃収入は安定します。

● 家賃の減額がない（家賃を高く維持できる）

　原状回復を行っても、前と同じ家賃で貸し出せるとは限りません。物件が古くなるにつれて下がっていく傾向があります。逆に、新築時からの入居者の賃料は高いため、長く住んでもらうほど収入が安定することになります。

● 募集する費用がいらない
　仲介手数料や広告宣伝費などの費用は、入居者募集には必須ですが、これらの費用を削減できます。

　一つの部屋が空室になるといくらの損失があるのか、簡単に計算してみた！！

 
　例えば、家賃５万円のアパートの一室が空室になったとします。

　空室期間が６ヶ月だと仮定すると、その場合は、以下のような損失が想定されます。

　・原状回復費用：10万円前後
　・空室期間の家賃ロス：5万円の6ヶ月分で30万円
　・広告費：5万円（あるいは2ヶ月分で10万円）

　ざっくり計算してみても50万円前後はかかることがわかります。

①アンケートの実施・対策実行

　入居理由、住み心地、清掃状況、建物コンディション、管理会社スタッフの対応、友人にこの部屋を薦めたいか、引っ越し予定、退去の中止、などの質問内容を、答えやすいよう選択式で。アンケートって結構面倒ですよね。少額のクオカードや粗品などの特典があってもいいかもしれません。

　ここでのポイントは退去の中止→「どんなサービスがあれば退去を思いとどまるか」を率直に聞くこと。また、退去時期を事前に知っていれば引っ越しのタイミングを２月や３月に上手く誘導できるかもしれません。

②設備の見直し

　温水洗浄便座（ウォシュレット）、テレビモニター付きインターホン、宅配BOX、高速インターネット回線の導入などが最近のニーズであることはご存じかと思います。

　オーナー様からすれば、空室に設備を入れるのは分かるが、入居中の部屋へ新たに導入する必要があるのか？と感じるかもしれません。

　もちろん費用はかかりますが、住みよい環境が整えば入居者様も快く更新をしてくださるので、入居率を保持することができます。また、設備がグレードアップされるので物件の価値は高まりますし、かかった費用は経費で計上することで税金対策にもなります。

③エアコンやキッチン換気扇のクリーニング

　地球温暖化が進み、近年の茹だるような暑さ。ひと昔前とは違い、生死にかかわるほど夏場はエアコンが欠かせない時代です。長期入居者に対してはカビの発生しやすいエアコンのクリーニングをサービスをしてみるのも、より長く住んでもらうため、快適な住環境の提供に繋がります。

　このようなサービスは入居者の満足度を引き上げるだけではなく、設備のメンテナンスにも繋がり、それぞれの機材を長持ちさせることができるというメリットもあります。

　また故障トラブルも未然に防ぐことができ、万が一、トラブルが起きたとしてもオーナー側は事前に適切な対策を打っておいたとアピールすることができます。

④更新料の廃止

　更新料が存在すると否が応でも更新時期を意識することになります。更新料を支払う直前に他の物件に移るかどうかを考えるというのはよくあることです。更新料の廃止によって転居を考える機会を少しでも減らすことができるのです。

　廃止まではちょっと・・・とお考えなら、逆に「更新してくれたら、無料で新しいエアコンに取り替えます」と言うのも良いかもしれません。

　設備は遅かれ早かれ交換が必要です。更新のタイミングをうまく利用することで入居者様もメリットを感じられるでしょう。

※注意点ですが、不公平感が生じることもあり、どのような人にどれだけ行うのかについて、わかりやすいルールを明示する必要はあります。

　蛇足ですが、実は解約が多いほうが不動産業者にとって儲かる場合があるため、不動産業界ではテナントリテンションに対する意識が薄いとか囁かれています。実際とゆーかぶっちゃけ、テナントリテンションを提案して儲かるものでもなく、手間ばかりかかるので提案する業者は少ないようです。

　　　　　　　　　　　　　知ってても知らないふり！　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産業界の闇！！

　

　ともあれ、管理会社もオーナー様も、「空室→満室」で満足するのではなく、「空室→満室→満室の継続」に目を向けて対策していくことで差が付きます。

　より良い賃貸経営のために、出来ることから取り入れてみてはいかがでしょうか(●´ω｀●)

⭐☆ 有限会社ワンダーランド☆⭐

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・賃貸住宅管理業登録番号　国土交通大臣　 (02)第0000048号

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