オーナー様必見！入居者に敬遠される設備ランキング！

オーナーの皆さま、明けましておめでとうございます！

ワンダーランドスタッフ一同、本年もオーナー様のお力になれるよう張り切って参りますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます！

さて、昨年10月になりますが、賃貸経営の専門紙、全国賃貸住宅新聞が「入居者に人気の設備ランキング2023」を発表しました。皆さまの所有する物件の設備は新しいですか？古いですか？

今、どのような設備が人気があるのか、どのような設備は不要になっているのか、現在の需要や流行を知っておくことも空室対策を行う上で大切だと思います。わたし個人的には番外編の「入居希望者に敬遠される設備TOP１０」に「わかるわ～」と一番納得、共感してしまいました。

皆様も、ぜひご自身が借主になったつもりで想像してみてください。

①番外編「入居希望者に敬遠される設備TOP１０」


「入居希望者に敬遠される設備TOP１０」のランキングでは三点ユニット（風呂・トイレ・洗面所が一か所にセットになっているタイプ）が堂々の第一位でした！！しかも得票数１５８票と、ダントツトップの結果となっております。一昔前はよく見かけた三点ユニット。1980年代後半から1990年代初頭のバブル期に建設されたワンルームの賃貸物件に多く採用されたようです。

 

私も昔、三点ユニットの部屋に住んだことがあります。正直に申し上げますと…はい、使いにくいです！私はシャワー派なので、湯船にゆっくり浸かれないことは気になりませんでした。が、シャワーに入れば床はビショビショになり、毎回拭かないといけないし、拭き残しがあればトイレに入った時に靴下が濡れてイラっとします。

 
他にも、トイレットペーパーやタオルが濡れてしまう、浴槽から出て体を洗えない、ウォシュレットが設置できないなど、様々な理由が挙げられています。

 

…え、じゃあセパレート（風呂トイレ別のタイプ）にリフォームしなきゃダメなの？？

理想を言えば、綺麗にリフォームして頂くのが良いと思います（もちろんお部屋の広さにもよりますが…）。ですが、オーナー様もご存じの通り、この三点ユニットの分離工事には大きな費用(100万円～)がかかります。浴槽部分とトイレ・洗面部分を簡単に間仕切りサッシで分離する簡易な工事でも数十万円はかかります。

 

例えば、賃料5万円のワンルームに120万円の工事費を投資し、賃料6万円（賃料アップ）で賃貸したとすると、単純に工事費120万円の回収だけでも120万円÷6万円＝20ヶ月（1年8ヶ月）かかる計算になります。

ここでオーナー様に質問です。あなたの物件はあと何年くらい賃貸されるご予定ですか？

【10年後】

◆リフォームに120万投資、6万円で10年間賃貸

　10年（120ヶ月）×6万＝720万、720-120万（工事費）＝600万

◆リフォームせず5万円で10年間賃貸

　10年（120ヶ月）×5万円＝600万円

【15年後】

◆リフォームに120万投資、6万円で15年間賃貸

　15年（180ヶ月）×6万＝1080万、1080-120万（工事費）＝960万

◆リフォームせず5万円で15年間賃貸

　15年（180ヶ月）×5万円＝900万円

【20年後】

◆リフォームに120万投資、6万円で20年間賃貸

　20年（240ヶ月）×6万＝1440万、1440-120万（工事費）＝1320万

◆リフォームせず5万円で20年間賃貸

　20年（240ヶ月）×5万円＝1200万円

 

実際の計算はもっと複雑になりますし、退去されるごとに空室期間も発生するのでこの通りにはなりませんが、今回の具体例の場合ですと、おおよその目安として最低でも15～20年以上賃貸し続けないとリフォームによる利益は出ないことがお分かりかと思います。なおかつ、15～20年後となれば当初の6万円から賃料減額していることも考えられます。また、三点ユニットをセパレートにしただけでは、１万円の賃料増額は難しいかもしれません。

 

詰まるところ何が言いたいかと申しますと、入居希望者に敬遠される設備ナンバー１に選ばれてしまった三点ユニット。リフォームしたいのは山々だけども、費用対効果（かかった費用に対してどれだけ利益を得られるか）があまり見込めないのではなかろうか、ということなのです。

 

…じゃあ賃料を下げるしかないの？？

現実的には最終的に賃料を下げるしかないのかもしれません。

が、その前に一度ターゲットを見直してみてはいかがでしょうか。

・外国籍の方を入居可にする

➡日本とは違い外国では湯船を利用する習慣があまりないため、ユニットバスでも気にされない方が多いです。

・少し広めの部屋なら二人入居可もしくはルームシェア可にする

➡年々、シングルで子育てされている方の需要は増えています。また、ルームシェアなら学生や若者が集まる市街地では効果的ではないでしょうか。

・ペット不可をペット可能にする

➡礼金や賃料等をプラスする条件なら原状回復費用もオーナー様のご負担を軽減できます。最近では、例えば「ペット一匹につき賃料＋3000円」や「小型犬一匹のみ可」などを条件に加えている物件もございます。 

その他のランキングも参考になるので是非ご覧になってください。

②必須編「この設備がなければ入居が決まらないTOP１０」

第一位　エアコン

第二位　TVモニター付きインターホン

第三位　室内洗濯機置場

③付加価値編「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まるTOP１０」

第一位　インターネット無料

第二位　エントランスのオートロック

第三位　高速インターネット
 

という結果でした！

今回は設備に費用をかけるよりも前に「入居者ターゲットを見直してみる」という方法もあるということをご紹介いたしました。しかし、設備を新しくする、綺麗にリフォームすることが決して悪いわけではございません。人が一人ひとり違う性格のように、物件も建物ごと・部屋ごとにすべて特徴が違っています。

弊社ワンダーランドは、オーナー様の声にしっかりと耳を傾け、オーナー様それぞれの物件に合ったご提案をさせて頂いております。

どんな些細な質問・ご相談でも結構です！ご連絡お待ちしております。

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